Το στεγαστικό σήμερα δεσπόζει ως ένα από τα κρισιμότερα και δυσκολότερα ζητήματα της κοινωνίας και της οικονομίας. Δεν αρκούν αποσπασματικά μέτρα ούτε πρόχειρες λύσεις· χρειάζεται ένα συνεκτικό σχέδιο, μεθοδική πολιτική, στοχευμένα κίνητρα και παρεμβάσεις που να αγγίζουν όλα τα επίπεδα, από τη μίσθωση μέχρι την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση.
Το βάρος της φορολογίας είναι αναντίρρητα το πρώτο αγκάθι. Η σημερινή επιβάρυνση των μισθωμάτων κάθε είδους ακινήτου και βραχυχρόνιων μισθώσεων φυσικών προσώπων έχει επισημανθεί ως άδικη και αναποτελεσματική, καθώς ξεκινά με υψηλό συντελεστή 15% από το πρώτο ευρώ, ανεβαίνει στο 35% μετά τις 12.000 και αγγίζει το 45% από τις 30.000 και πάνω. Μια τόσο σκληρή κλίμακα, χωρίς κανένα αφορολόγητο, λειτουργεί αποτρεπτικά, οδηγεί σε παραοικονομία και δεν ενθαρρύνει τη δήλωση πραγματικών εισοδημάτων.
Η κυβέρνηση έχει εντοπίσει το ζήτημα και συζητά την αναθεώρηση της κλίμακας. Αυτή όμως η αναθεώρηση πρέπει να είναι γενναία και όχι τυπική. Απαιτείται λοιπόν μια βαθιά αλλαγή: με έναρξη στο 5%, κλίμακες στο 10%, 20% και σταδιακή άνοδο μέχρι το 30%, ενώ ταυτόχρονα χρειάζονται αυστηρές ποινές για όσους αποκρύπτουν εισοδήματα. Ένα τέτοιο μοντέλο θα ήταν δικαιότερο, θα ενίσχυε τη συμμόρφωση και θα απέφερε στο κράτος περισσότερη φορολογητέα ύλη με θεσμικά υγιή τρόπο.
Συνδυαστικά, η επιδότηση μίσθωσης κατοικιών θα μπορούσε να μειώσει δραστικά τη φοροδιαφυγή, να στηρίξει τα νοικοκυριά και να αυξήσει τη φορολογητέα ύλη του κράτους με υγιή τρόπο. Η ΔΕΘ στις 6 Σεπτεμβρίου είναι μια ευκαιρία για να υλοποιηθεί αυτό το κίνητρο.
Ωστόσο, το πρόβλημα δεν εξαντλείται στα μισθώματα. Τα κενά ακίνητα αποτελούν μια τεράστια ανεκμετάλλευτη δεξαμενή, η οποία σήμερα παραμένει εκτός αγοράς λόγω περιοριστικών όρων. Η ισχύουσα απαλλαγή από φόρο για τρία χρόνια αφορά μόνο ακίνητα συγκεκριμένων τ.μ. και με αυστηρές δεσμεύσεις μίσθωσης, με αποτέλεσμα να αποκλείονται οι περισσότερες περιπτώσεις. Οι περιορισμοί – να είναι κενά τα ακίνητα για 3 έτη, να ανήκουν μόνο σε φυσικά πρόσωπα (ενώ θα μπορούσαν να περιλαμβάνονται και μη κερδοσκοπικά ιδρύματα), να μην ξεπερνούν τα 120 τ.μ. και να υπάρχει υποχρέωση διατήρησης της μίσθωσης για 3 έτη – περιορίζουν σημαντικά το κίνητρο. Ένα πραγματικά λειτουργικό μέτρο πρέπει να καλύπτει όλα τα κενά ακίνητα, ανεξαρτήτως επιφάνειας ή θέσης, για όσο διάστημα παραμένουν μισθωμένα. Άλλωστε, η αξιοποίηση κενών ακινήτων έχει μόνο δημοσιονομικό όφελος, όχι κόστος.
Παράλληλα, είναι αναγκαίο να ενεργοποιηθεί άμεσα και να διευρυνθεί το ψηφισμένο κίνητρο της έκπτωσης φόρου εισοδήματος λόγω έργων ανακαίνισης, ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης έως 16.000 ευρώ στα επόμενα 5 έτη. Ένα κίνητρο που ουσιαστικά παραμένει ανενεργό, αφού σήμερα, Σεπτέμβριο, εκκρεμεί ακόμη η υπουργική απόφαση εφαρμογής για το 2025, ενώ θα έπρεπε ήδη να έχει τεθεί σε ισχύ ώστε να κινητοποιήσει χιλιάδες ιδιοκτήτες. Μάλιστα, η περίοδος έκπτωσης μπορεί να γίνει μικρότερη και η έκπτωση να συμψηφίζεται συνολικά με όλους τους φόρους εισοδήματος ή περιουσίας (π.χ. ΕΝΦΙΑ).
Επιπλέον, το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Μισθώνω» μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο, αρκεί να απλοποιηθούν οι όροι και να διευρυνθεί ουσιαστικά η δυνατότητα υπαγωγής. Για παράδειγμα, θα βοηθούσε μια αυξημένη επιδότηση, σε ένα πρόγραμμα που ξεκίνησε με μόλις 4.000 ευρώ (ποσό που δεν καλύπτει ούτε το κόστος ανακαίνισης ενός μπάνιου) και έπειτα από πιέσεις, όπως και της ΠΟΜΙΔΑ, αυξήθηκε σήμερα στα 8.000 ευρώ και όριο προϋπολογισμού 13.500 πάλι ένα ελάχιστο ποσό. Το θετικό είναι ό,τι προσέλκυσε περίπου 6000 δικαιούχους που υποχρεωτικά θα βγάλουν τα ακίνητα τους σε άμεση κλασσική μίσθωση ως προϋπόθεσή για να λάβουν όλη την επιδότηση.
Η ουσία είναι ότι το στεγαστικό δεν λύνεται με φοβικά σενάρια και τιμωρητικές σκέψεις, όπως η ιδέα του φόρου αδράνειας στα κενά ακίνητα – μια πρόταση που δεν στέκει ούτε λογικά ούτε οικονομικά ούτε κοινωνικά. Αντίθετα, χρειάζονται κίνητρα που θα ενεργοποιούν, όχι που θα παραλύουν. Χρειάζεται πλαίσιο δίκαιης και καθολικής φορολόγησης που θα δημιουργεί συνθήκες διαφάνειας, αλλά και μηχανισμοί ουσιαστικής ενίσχυσης της προσφοράς στέγης.
Η Πολιτεία έχει υλοποιήσει διάφορα μέτρα, αλλά με περιορισμούς που δεν επιτρέπουν τη μαζική επιρροή τους. Απαιτούνται κίνητρα πραγματικά και γενναία, όχι μεσοβέζικα, με πρόσχημα το δημοσιονομικό κόστος, όταν τα πρωτογενή πλεονάσματα έχουν εκτιναχθεί στα 10 δισ. ευρώ λόγω της πλατιάς φορολόγησης, της αύξησης του ΑΕΠ και του πληθωρισμού.
Εν τέλει, η Πολιτεία καλείται να χαράξει δρόμο γενναίο: να μετατρέψει το στεγαστικό από βρόχο σε μοχλό ανάπτυξης, από αγκάθι σε ευκαιρία. Με γενναία κίνητρα, ισορροπημένη φορολογία και ουσιαστικά προγράμματα βιώσιμης αξιοποίησης, ειδικά των δημόσιων ακινήτων και του μεγάλου αδρανούς χαρτοφυλακίου τραπεζών, servicers και funds, η αγορά κατοικίας μπορεί να ανακάμψει και να προσφέρει αυτό που λείπει περισσότερο: στέγη αξιοπρεπή και προσιτή για όλους, με καλές λογικές αποδόσεις για τα εκατομμύρια ιδιοκτητών στη χώρα μας και πρωτίστως όχι κενές κατοικίες γιατί έτσι χάνουμε όλοι, ιδιοκτήτες, μισθωτές και η πολιτεία.
