Η εποχή του «άλλα στο χαρτί, άλλα στην πράξη» στις αγοραπωλησίες ακινήτων τελειώνει οριστικά. Με νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, η ΑΑΔΕ αποκτά ακόμη πιο ισχυρό όπλο. Για τη φορολογία των μεταβιβάσεων δεν μετρά πια ό,τι γράφει το συμβόλαιο, αλλά μόνο ό,τι αποτυπώνεται στους τραπεζικούς λογαριασμούς. Όπου εντοπίζεται υψηλότερη καταβολή από την αναγραφόμενη τιμή, ξαναγράφεται ο φόρος και επιβάλλονται πρόστιμα.
Το τραπεζικό ίχνος «γράφει» την αλήθεια
Η ΑΑΔΕ έχει πλέον τη δυνατότητα – και την κάλυψη της νομολογίας– να ελέγχει τις αγοραπωλησίες βάσει του τραπεζικού ίχνους, παρακάμπτοντας πλήρως την αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο. Με την απόφαση 848/2025, που αφορά μεταβίβαση του 2008, το ΣτΕ επιβεβαιώνει ότι η φορολογική αλήθεια είναι αυτή που προκύπτει από τις τραπεζικές συναλλαγές και όχι από την «τυπική» τιμή του συμβολαίου.
Συγκεκριμένα:
- Στο συμβόλαιο είχε δηλωθεί τίμημα 383.815,99 ευρώ, όσο ήταν η αντικειμενική αξία.
- Από την ανάλυση των τραπεζικών κινήσεων προέκυψε ότι ο αγοραστής είχε καταβάλει συνολικά 650.000 ευρώ.
Η διαφορά των περίπου 266.000 ευρώ οδήγησε:
- σε αναπροσαρμογή του φόρου μεταβίβασης από την ΑΑΔΕ,
- σε πρόστιμο για ανακριβή δήλωση τιμήματος από τη ΔΟΥ.
Η ενδικοφανής προσφυγή της εμπλεκόμενης εταιρείας απορρίφθηκε σιωπηρά από τη ΔΕΔ, ενώ το Διοικητικό Εφετείο, παρότι εφάρμοσε το ευμενέστερο μεταγενέστερο καθεστώς, απλώς περιόρισε το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας. Δεν αμφισβήτησε όμως ότι πραγματικό τίμημα ήταν αυτό που «έδειξε» η τράπεζα.
Το μήνυμα της απόφασης είναι σαφές: Το συμβόλαιο δεν προσφέρει καμία προστασία όταν οι λογαριασμοί δείχνουν άλλη πραγματικότητα.
Νέος κανόνας: Συμβόλαιο vs τράπεζα = 0-1
Η απόφαση 848/2025 ουσιαστικά χαράζει νέα γραμμή για ολόκληρη την αγορά ακινήτων:
- Η ΑΑΔΕ μπορεί να ελέγχει, να συγκρίνει και να αμφισβητεί οποιοδήποτε συμβόλαιο δεν «κουμπώνει» με τις τραπεζικές κινήσεις.
- Σε περίπτωση διαφοράς, πραγματικό τίμημα θεωρείται η υψηλότερη καταβολή που εντοπίζεται στο τραπεζικό σύστημα.
- Η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο αντιμετωπίζεται ως ένα μόνο στοιχείο του φακέλου, όχι ως «ιερό» και αδιαμφισβήτητο δεδομένο.
Με άλλα λόγια, όταν η τράπεζα λέει άλλα από το συμβόλαιο, για τη Φορολογική Διοίκηση «η τράπεζα λέει την αλήθεια».
Το τέλος της ελληνικής «πατέντας» με τις διπλές τιμές
Για δεκαετίες, μεγάλο μέρος της αγοράς ακινήτων λειτουργούσε με το γνωστό «κόλπο»:
Στο συμβόλαιο δηλωνόταν συνήθως η αντικειμενική αξία ως επίσημο τίμημα. Το υπόλοιπο ποσό συμφωνούνταν «κάτω από το τραπέζι» με μετρητά, με παράλληλες τραπεζικές μεταφορές, με εισροές σε λογαριασμούς συγγενών, με παλιές επιταγές και κάθε είδους συμψηφισμούς. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η καταβολή «έσπαγε» σε πολλούς μικρούς λογαριασμούς, ακριβώς για να θολώσει το ίχνος και να δυσκολέψει τον έλεγχο.
Αυτό το σύστημα ήταν εφικτό σε εποχές περιορισμένης ψηφιακής παρακολούθησης. Σήμερα, όμως, οι υποχρεωτικές τραπεζικές συναλλαγές για μεγάλα ποσά, οι ηλεκτρονικές δηλώσεις και η διασταύρωση στοιχείων σε πραγματικό χρόνο, τα τσουχτερά πρόστιμα για ποσά εκτός τραπεζικού συστήματος, που ξεκινούν από 10% και μπορεί να φτάσουν έως και 500.000 ευρώ, καθιστούν την απόκρυψη όχι μόνο παράνομη, αλλά και ιδιαίτερα επικίνδυνη και ακριβή.
Χιλιάδες συμβόλαια στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ
Παράλληλα με τη συγκεκριμένη υπόθεση, η ΑΑΔΕ έχει ανοίξει ευρύ μέτωπο στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Χιλιάδες συμβόλαια ελέγχονται εκ νέου. Οι διαφορές τιμήματος μεταξύ συμβολαίου και τραπεζικών καταβολών αποτελούν πλέον έναν από τους πιο συχνούς λόγους επανεξέτασης φακέλων. Η νομολογία διαμορφώνεται πλέον σταθερά υπέρ της λογικής ότι το συμβόλαιο είναι «χαρτί» που μπορεί να αμφισβητηθεί, ενώ το τραπεζικό ίχνος είναι η βάση της φορολογίας.
Σε αυτό το περιβάλλον, οι παλιές πρακτικές της «αντικειμενικής στο συμβόλαιο – πραγματικής στην πράξη» βρίσκονται υπό διαρκή κίνδυνο εντοπισμού, ακόμη και πολλά χρόνια μετά την υπογραφή του συμβολαίου.
Η νέα πραγματικότητα διαμορφώνει ένα σαφέστερο –αλλά και πιο αυστηρό– πλαίσιο:
- Για τους πωλητές, οποιαδήποτε απόκρυψη τιμήματος μπορεί να οδηγήσει σε επιπλέον φόρο και πρόστιμα, ακόμη και με σημαντική καθυστέρηση. Δεν μπορούν να επικαλεστούν το συμβόλαιο ως «ασπίδα», αν η τράπεζα δείχνει υψηλότερα ποσά.
- Για τους αγοραστές, η καταβολή χρημάτων εκτός τραπεζικού συστήματος ή με «παράπλευρους» τρόπους δεν τους προστατεύει φορολογικά. Αντιθέτως, τους εκθέτει σε ελέγχους για «μαύρο» χρήμα, τεκμήρια και πρόστιμα.
- Για την αγορά συνολικά, η διαφάνεια στις μεταβιβάσεις ακινήτων γίνεται πλέον μονόδρομος. Η «επίσημη» τιμή του συμβολαίου και η «πραγματική» τιμή της συναλλαγής τείνουν να ταυτιστούν, καθώς οποιαδήποτε απόκλιση μπορεί να αποκαλυφθεί.
Το μήνυμα της νέας απόφασης μπορεί να συνοψιστεί σε μία φράση:
Στις αγοραπωλησίες ακινήτων, η εφορία δεν κοιτά πια τι γράφει το συμβόλαιο – κοιτά τι μπήκε στον λογαριασμό.
