array(0) {
}
                            

Του Μάνου Κρανίδη

Η αξιοποίηση, αδειοδότηση, κατασκευή, διαχείριση μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι μια σύνθετη, γραφειοκρατική και συχνά χρονοβόρα διαδικασία, που απαιτεί καλή προετοιμασία και σχολαστική τήρηση της νομοθεσίας. Στην καρδιά της βρίσκεται ο Φάκελος Ακινήτου: το σύνολο εγγράφων που αποδεικνύουν τη νομιμότητα, την κυριότητα και την πολεοδομική του κατάσταση. Ο φάκελος δεν είναι χρήσιμος μόνο στις αγοραπωλησίες αλλά και σε κάθε ενέργεια που σχετίζεται με το ακίνητο – από την έκδοση οικοδομικής άδειας έως την αξιοποίηση σε τουριστικές ή επενδυτικές χρήσεις και την διαχρονική διαχείριση του.

Γιατί είναι απαραίτητος ένας πλήρης φάκελος:

• Προστατεύει τον πωλητή, αφού αποδεικνύει την καθαρότητα της κυριότητας και της νομιμότητας.
• Διασφαλίζει τον αγοραστή, ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες, εκκρεμότητες ή βάρη που θα ανακύψουν μετά την αγορά.
• Δίνει στον συμβολαιογράφο τη δυνατότητα να συντάξει συμβόλαιο, καθώς ο νόμος τον υποχρεώνει να ελέγχει όλα τα έγγραφα πριν την πράξη.
• Διατηρεί και ενισχύει την αξία του ακινήτου, γιατί το τεκμηριωμένο ακίνητο έχει μεγαλύτερη εμπορική και επενδυτική ελκυστικότητα.
• Εξασφαλίζει την δυνατότητα για νέες πράξεις αδειών, πιστοποιητικών, αιτήσεων για επιδοτήσεις κλπ.

Ενδεικτικά Παραδείγματα χρήσης του πλήρους φακέλου στην πράξη.

• Σε αγοραπωλησίες ακινήτων, η αλλαγή επιφάνειας λόγω ρυθμισμένων αυθαίρετων και η έλλειψη ενημερωμένου Ε9 οδήγησε σε καθυστέρηση δύο μηνών, καθώς χρειάστηκε επανυποβολή και διόρθωση στοιχείων στην ΑΑΔΕ.
• Σε περίπτωση οικοπέδων με παλιά άδεια δόμησης, η απουσία φακέλου, τοπογραφικού και Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου καθυστερει τη μεταβίβαση μέχρι να ολοκληρωθεί η καταχώρηση όλων των πολεοδομικών εγγράφων στο σύστημα.
• Σε κάθε περίπτωση αίτησης για ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ απαιτείται ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου και πλήρης φάκελος
• Για περιπτώσεις υπερβάσεων δόμησης χωρίς ρύθμισης είναι αδύνατη η μεταβίβαση του ακινήτου με αποτέλεσμα την σημαντική καθυστέρηση του συμβολαίου.

Τα βασικά δικαιολογητικά του φακέλου ακινήτου.

1. Τίτλος Ιδιοκτησίας (Συμβολαιογράφος, Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο – έλεγχος δικηγόρου).
2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (ΑΑΔΕ – λογιστής για διορθώσεις).
3. Φορολογική & Ασφαλιστική Ενημερότητα (ΑΑΔΕ, e-ΕΦΚΑ – λογιστής).
4. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας με Πιστοποιητικό Πληρότητας με φάκελο σχεδίων, εγγράφων, κλπ. (έλεγχος, σύνταξη σχεδίων, σύνταξη και έκδοση από μηχανικό μέσω ΤΕΕ-ΥΠΕΝ)
5. Δηλώσεις ρύθμισης αυθαιρέτωνπαραβάσεων με φάκελο (σύνταξη και έκδοση από μηχανικό μέσω ΤΕΕ-ΥΠΕΝ)
6. Τοπογραφικό Διάγραμμα (μηχανικός, κατάθεση στο Κτηματολόγιο).
7. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) (ενεργειακός επιθεωρητής).
8. Κτηματολογικό Φύλλο (Κτηματολογικό Γραφείο ή ktimatologio.gr – δικηγόρος για έλεγχο).
9. Ειδικές περιπτώσεις (π.χ. πιστοποιητικά κληρονομιάς, βεβαιώσεις δασαρχείου, κανονισμοί πολυκατοικίας).

Οι επαγγελματίες που συνεργάζονται:

• Ο Συμβολαιογράφος: ελέγχει την πληρότητα και συντάσσει το συμβόλαιο.
• Ο Δικηγόρος: διενεργεί έλεγχο τίτλων και κτηματολογικών εγγραφών.
• Ο Μηχανικός: ελέγχει την πολεοδομική νομιμότητα, την επιφάνεια, συγκεντρώνει έγγραφα οικοδομικής άδειας και ρυθμίσεων αυθαιρετων, συντάσσει κατόψεις και αποτύπωση ακινήτου, εκδίδει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, Πιστοποιητικά περαίωση δήλωσης αυθαιρέτων, το τοπογραφικό και το Ενεργειακό Πιστοποιητικό (ΠΕΑ).
• Ο Λογιστής: αναλαμβάνει τα φορολογικά θέματα (Ε9, ΕΝΦΙΑ, ενημερότητες).

Συμπέρασμα:

Ο φάκελος ακινήτου αποτελεί το βασικό εργαλείο αξιοπιστίας και ταχύτητας σε κάθε πράξη που αφορά την ιδιοκτησία, είτε πρόκειται για πώληση, μίσθωση, ανακαίνιση, χρηματοδότηση ή οποιαδήποτε άλλη αξιοποίηση, καθώς η συγκέντρωση και τακτοποίηση των απαραίτητων εγγράφων εκ των προτέρων διασφαλίζει ότι ο ιδιοκτήτης είναι έτοιμος να προχωρήσει άμεσα χωρίς απρόβλεπτες καθυστερήσεις· παρά την πρόοδο που έχει σημειωθεί τα τελευταία χρόνια με την ψηφιοποίηση διαδικασιών, την ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων και τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, η γραφειοκρατία εξακολουθεί να δημιουργεί εμπόδια, καθώς μικρές ή μεγάλες εκκρεμότητες σε Ε9, Κτηματολόγιο, Πολεοδομία ή ακόμη και στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες μπορούν να «παγώσουν» μια συμφωνία για εβδομάδες ή και μήνες· η εμπειρία δείχνει ότι οι ιδιοκτήτες που έχουν μεριμνήσει εγκαίρως για τη δημιουργία ενός πλήρους και επικαιροποιημένου φακέλου απολαμβάνουν σημαντικά πλεονεκτήματα, όπως ταχύτητα στις συναλλαγές, ασφάλεια απέναντι σε δυσάρεστες εκπλήξεις, ενισχυμένη διαπραγματευτική δύναμη και προνοητικότητα για την αξιοποίηση κάθε ευκαιρίας που προκύπτει.

Μέχρι να υπάρξει ουσιαστική απλοποίηση και ενοποίηση των διαδικασιών, η καλύτερη στρατηγική παραμένει η προνοητικότητα, με τον οργανωμένο φάκελο να λειτουργεί σαν «διαβατήριο» για το ακίνητο, δίνοντας στον ιδιοκτήτη τη δυνατότητα να κινηθεί γρήγορα, με σιγουριά και λιγότερα εμπόδια σε κάθε συναλλαγή σε ένα περιβάλλον που ακόμη έχει πολλά προσκόμματα και ανούσιες καθυστερήσεις.

Μάνος Κρανίδης 

—————————

Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc Public Policy & Management, Carnegie Mellon University-ΗΠΑ

Managing Partner-CEO Τεχνική Εταιρεία KRAMA PROPERTY