Η Τουρκία, ο Λίβανος, το Ιράν και το Ισραήλ συγκαταλέγονται πλέον ανάμεσα στις χώρες με τον μεγαλύτερο αριθμό αιτήσεων και εγκρίσεων στο ελληνικό πρόγραμμα επενδυτικής άδειας παραμονής «Golden Visa».
Η αβεβαιότητα και η ανησυχία που προκαλούν οι γεωπολιτικές εξελίξεις στη Μέση Ανατολή και ο πόλεμος στο Ιράν οδηγούν ολοένα και περισσότερους εύπορους πολίτες από τις συγκεκριμένες χώρες να αναζητούν ασφαλή επενδυτικό προορισμό στην Ελλάδα και, κατ’ επέκταση, στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία και έκθεση της E-Real Estates, το 2025 καταγράφηκε ιστορικό ρεκόρ στις εγκρίσεις αδειών διαμονής μέσω του προγράμματος «Golden Visa». Συγκεκριμένα, εγκρίθηκαν 8.879 άδειες, αριθμός αυξημένος κατά περίπου 95,7% σε σχέση με το 2024, όταν οι εγκρίσεις είχαν φτάσει τις 4.535.
Σύμφωνα με την ετήσια αξιολόγηση του Henley & Partners, η χώρα διατηρεί και το 2026 την πρώτη θέση στον Henley Residence Program Index, συγκεντρώνοντας 73 βαθμούς σε σύνολο 100. Πρόκειται για τη δεύτερη συνεχόμενη χρονιά που η Ελλάδα βρίσκεται στην κορυφή της συγκεκριμένης κατάταξης, μετά την πρώτη της άνοδο το 2025, όταν ξεπέρασε την Πορτογαλία η οποία κυριαρχούσε στον δείκτη για σχεδόν μια δεκαετία.
Οι εθνικότητες που επενδύουν περισσότερο στην Ελλάδα
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η προέλευση των επενδυτών που συμμετέχουν στο πρόγραμμα. Παραδοσιακά, οι επενδυτές από την Κίνα αποτελούν τη μεγαλύτερη κατηγορία δικαιούχων της «Golden Visa». Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια καταγράφεται σημαντική αύξηση επενδυτών από χώρες της Ανατολικής Μεσογείου και της Μέσης Ανατολής.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης (Ιανουάριος 2026), οι βασικές εθνικότητες επενδυτών που διαθέτουν ενεργές άδειες «Golden Visa» στην Ελλάδα προέρχονται κυρίως από τις παραπάνω περιοχές.
Οι περιοχές που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον
Η πλειονότητα των επενδύσεων συγκεντρώνεται στην Αττική. Περίπου το 70% των επενδύσεων μέσω «Golden Visa» πραγματοποιείται στην Αθήνα και την ευρύτερη περιοχή της.
Οι γειτονιές του κέντρου που προσελκύουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι:
- Κουκάκι
- Κολωνάκι
- Παγκράτι
- Κυψέλη
- Πατήσια
- Εξάρχεια
- Νεάπολη
- Άγιος Ελευθέριος
Ταυτόχρονα, έντονη επενδυτική δραστηριότητα καταγράφεται και σε περιοχές όπως ο Πειραιάς, η Καλλιθέα και η Νέα Σμύρνη.
Σημαντική παρουσία επενδυτών παρατηρείται επίσης στη Θεσσαλονίκη, ενώ αυξημένο ενδιαφέρον υπάρχει και για δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Κρήτη και η Ρόδος.
Οι αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa
Το γεγονός ότι η Ελλάδα διατήρησε την πρώτη θέση αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία αν ληφθεί υπόψη ότι το πρόγραμμα Golden Visa έχει υποστεί σημαντικές αλλαγέςτα τελευταία χρόνια.
Η βασικότερη αλλαγή αφορά το ελάχιστο ποσό επένδυσης. Το παλαιό κατώφλι των 250.000 ευρώ αντικαταστάθηκε από ένα πολυεπίπεδο σύστημα. Στις περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος και η Σαντορίνη, η ελάχιστη επένδυση μπορεί να φτάσει έως τις 800.000 ευρώ. Στην υπόλοιπη χώρα το όριο έχει διαμορφωθεί στις 400.000 ευρώ.
Η δυνατότητα επένδυσης από 250.000 ευρώ εξακολουθεί να ισχύει μόνο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως όταν πρόκειται για μετατροπή παλαιών εμπορικών ή βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων ακινήτων και η αναζωογόνηση αστικών περιοχών.
Περιορισμοί στις μισθώσεις και νέες μορφές επενδύσεων
Παράλληλα, έχουν τεθεί αυστηρότεροι κανόνες για τη χρήση των ακινήτων που αποκτώνται μέσω του προγράμματος. Τα ακίνητα που αγοράζονται για Golden Visa δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, μέτρο που στόχο έχει να μειώσει την πίεση στις τιμές κατοικίας σε δημοφιλείς περιοχές.
Επιπλέον, η επένδυση πρέπει να αφορά ένα ακίνητο συγκεκριμένων προδιαγραφών, περιορίζοντας τη μαζική αγορά πολλών μικρών διαμερισμάτων.
Γιατί η Ελλάδα παραμένει ελκυστική για επενδυτές
Παρά τις αλλαγές και τους νέους περιορισμούς, το ελληνικό πρόγραμμα εξακολουθεί να θεωρείται ιδιαίτερα ανταγωνιστικό. Ο συνδυασμός σχετικά χαμηλότερου επενδυτικού ορίου σε σχέση με άλλα κράτη, γρήγορης διαδικασίας έκδοσης και περιορισμένων απαιτήσεων φυσικής παρουσίας στη χώρα αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα.
Σε αντίθεση με άλλα καθεστώτα διαμονής, οι επενδυτές δεν είναι υποχρεωμένοι να ζουν μόνιμα στην Ελλάδα για να διατηρήσουν την άδεια διαμονής τους. Παράλληλα, η κατοχή της Golden Visa επιτρέπει ελεύθερη μετακίνηση στη ζώνη Σένγκεν, κάτι που αποτελεί σημαντικό κίνητρο για επενδυτές από τις ΗΠΑ, την Ασία, τη Μέση Ανατολή και την Αφρική.
Μεταξύ των περιοχών που παρουσιάζουν αυξημένη κινητικότητα είναι:
- Κυψέλη
- Πατήσια (Άνω και Κάτω)
- Άγιος Ελευθέριος
- Κολωνός
- Σεπόλια
- Κεραμεικός
- Μεταξουργείο
- Νέος Κόσμος
- Καλλιθέα
- Πειραιάς
Τα ακίνητα σε αυτές τις περιοχές διαθέτουν συχνά παλαιούς επαγγελματικούς χώρους ή κτίρια μικτής χρήσης, τα οποία μπορούν να μετατραπούν σε συγκροτήματα κατοικιών ή διαμερίσματα. Έτσι, οι επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν «Golden Visa» επενδύοντας 250.000 ευρώ, αντί για 800.000 ευρώ που απαιτείται για αγορά κατοικίας στις ίδιες περιοχές.
Το προφίλ των ακινήτων που επιλέγουν οι επενδυτές
Τα ακίνητα που αγοράζονται μέσω του προγράμματος «Golden Visa» έχουν ορισμένα κοινά χαρακτηριστικά, κυρίως σε σχέση με την τοποθεσία τους και τις δυνατότητες μίσθωσης.
Οι επενδυτές επιλέγουν συνήθως ακίνητα με προσιτό κόστος αγοράς και καλή πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς.
Τα πιο συνηθισμένα χαρακτηριστικά είναι:
- Διαμερίσματα 40–80 τ.μ.
Αποτελούν περίπου το 55% των επενδύσεων, καθώς θεωρούνται ιδανικά για μακροχρόνια μίσθωση σε εργαζόμενους, φοιτητές ή μικρά νοικοκυριά. - Παλαιά διαμερίσματα προς ανακαίνιση
Περίπου το 25% αφορά ακίνητα κατασκευής πριν από το 1990 που μπορούν να αναβαθμιστούν ενεργειακά και λειτουργικά. - Ολόκληρα κτίρια ή μικρές πολυκατοικίες
Περίπου το 12% των επενδύσεων αφορά την αγορά ολόκληρων κτιρίων που ανακαινίζονται και μετατρέπονται σε συγκροτήματα διαμερισμάτων. - Ακίνητα σε τουριστικές περιοχές
Περίπου το 8% αφορά κατοικίες σε δημοφιλείς προορισμούς, οι οποίες αξιοποιούνται είτε για προσωπική χρήση είτε για εκμετάλλευση.
Ιδιαίτερη προτίμηση παρουσιάζουν ακίνητα που βρίσκονται σε απόσταση έως 500 μέτρων από σταθμούς μετρό ή βασικούς συγκοινωνιακούς κόμβους, καθώς παρουσιάζουν μεγαλύτερη ζήτηση για ενοικίαση. Παράλληλα, ακίνητα κοντά σε πανεπιστήμια ή επιχειρηματικά κέντρα θεωρούνται ιδιαίτερα ελκυστικά λόγω της σταθερής ζήτησης.
Επιπλέον, πολλοί επενδυτές επιλέγουν ακίνητα που μπορούν να αναβαθμιστούν ενεργειακά σε κατηγορία Β ή Γ, μειώνοντας το λειτουργικό κόστος για τους ενοικιαστές.
