Δημοσιογραφική επιμέλεια Αδάμας Γεροσίδερης
Οι νέες κυρώσεις για παραπλανητικές αγγελίες, τα αυστηρότερα κριτήρια και οι μεγάλες διαφοροποιήσεις στο ελάχιστο τίμημα ανά περιοχή αλλάζουν εκ νέου το τοπίο της Golden Visa στην Ελλάδα. Το πρόγραμμα παραμένει ενεργό και ελκυστικό, αλλά η εικόνα του 2026 δεν θυμίζει εκείνη των προηγούμενων ετών: η αγορά μιλά πλέον για αισθητή κάμψη του κινεζικού ενδιαφέροντος, για ενίσχυση της παρουσίας επενδυτών από το Ισραήλ και την Τουρκία, αλλά και για μια σαφή μετατόπιση προς ειδικές κατηγορίες ακινήτων που εξακολουθούν να «χωρούν» στο όριο των 250.000 ευρώ.
Η εγκύκλιος του υπουργείου Μετανάστευσης έρχεται να βάλει φρένο σε πρακτικές που είχαν αρχίσει να αλλοιώνουν την εικόνα του προγράμματος, με διαφημίσεις στο εξωτερικό για ακίνητα κάτω από το νόμιμο όριο, αλλά και με σχήματα επιστροφής χρημάτων που στην πράξη υπονόμευαν το πραγματικό ύψος της επένδυσης. Το μήνυμα πλέον είναι σαφές: οι αρχές θα ελέγχουν πιο στενά τις συναλλαγές και όπου διαπιστώνεται καταστρατήγηση, δεν αποκλείεται ακόμη και η ανάκληση αδειών διαμονής.
Παρά τη σκλήρυνση του πλαισίου, η Golden Visa παραμένει ένα μεγάλο κανάλι εισροής ξένων κεφαλαίων στην ελληνική κτηματαγορά. Με βάση τα πιο πρόσφατα επίσημα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης, τον Μάρτιο του 2026 οι άδειες μόνιμου επενδυτή που βρίσκονται σε ισχύ ανέρχονταν σε 30.439. Από αυτές, οι 23.011 είναι αρχικές χορηγήσεις και οι 7.428 ανανεώσεις ή επανεκδόσεις. Αν προστεθούν και τα μέλη οικογένειας των επενδυτών, το συνολικό αποτύπωμα του προγράμματος ανεβαίνει ακόμη περισσότερο.
Στην κορυφή των ενδιαφερομένων παραμένουν οι Κινέζοι, με 11.136 αρχικές χορηγήσεις, που αντιστοιχούν στο 48,4% του συνόλου. Ακολουθούν οι Τούρκοι με 3.820 άδειες και ποσοστό 16,6%, ενώ στην τρίτη θέση βρίσκεται ο Λίβανος με 1.066. Έπονται το Ιράν, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ με 718 άδειες, οι ΗΠΑ, η Αίγυπτος, η Αρμενία και η Σερβία. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η Κίνα εξακολουθεί να είναι η βασική «δεξαμενή» του προγράμματος, αλλά όχι με την απόλυτη κυριαρχία που είχε στα πρώτα χρόνια.
Και εδώ ακριβώς εντοπίζεται η μεγάλη αλλαγή. Παρά το γεγονός ότι οι Κινέζοι παραμένουν η μεγαλύτερη εθνική ομάδα στο πρόγραμμα, η αγορά ακινήτων βλέπει σαφές κόψιμο της ορμής από την κινεζική πλευρά. Τα στοιχεία για τις εισροές κεφαλαίων δείχνουν ότι το 2025 οι επενδύσεις από την κινεζική αγορά, δηλαδή από Κίνα, Χονγκ Κονγκ και Σιγκαπούρη, υποχώρησαν κατά 55,8%, πέφτοντας στα 202 εκατ. ευρώ από 458 εκατ. ευρώ το 2024. Πρόκειται για μια πτώση που αποδίδεται τόσο στην αύξηση των ελάχιστων ορίων όσο και στη γενικότερη επιβράδυνση σε βασικές αγορές εκτός Ε.Ε.
Την ίδια ώρα, οι άνθρωποι της κτηματαγοράς καταγράφουν ισχυρότερη παρουσία από το Ισραήλ. Οι Ισραηλινοί ήταν το 2025 η πιο δυναμική ομάδα ξένων αγοραστών κατοικίας σε Αττική και Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με στοιχεία της RE/MAX Hellas, ενώ στην αγορά των αδειών Golden Visa οι εγκρίσεις για Ισραηλινούς αυξήθηκαν κατά 91,5% μέσα στο 2025. Η εξήγηση που δίνουν παράγοντες της αγοράς συνδέεται με τη γεωπολιτική αβεβαιότητα στη Μέση Ανατολή, την αναζήτηση μιας ασφαλούς ευρωπαϊκής βάσης και την ήδη διαμορφωμένη ισραηλινή παρουσία στην ελληνική αγορά ακινήτων. Με απλά λόγια, οι μεσίτες και οι developers κοιτούν πλέον πολύ πιο προσεκτικά προς αυτή τη δεξαμενή αγοραστών.
Το ενδιαφέρον, βέβαια, δεν είναι μόνο ποιοι αγοράζουν, αλλά και τι μπορούν πλέον να αγοράσουν. Το νέο σύστημα έχει τρεις βασικές βαθμίδες. Στις «ακριβές» ζώνες — δηλαδή σε ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής, στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και στα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων — το ελάχιστο τίμημα έχει ανέβει στις 800.000 ευρώ. Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας το όριο είναι 400.000 ευρώ. Και παραμένει η ειδική κατηγορία των 250.000 ευρώ για ακίνητα που αλλάζουν χρήση προς κατοικία, όπως παλιά επαγγελματικά ή βιομηχανικά κτίρια, αλλά και για διατηρητέα που αποκαθίστανται ή ανακατασκευάζονται.
Οι αλλαγές αυτές δεν αφορούν μόνο το ύψος του τιμήματος. Το νέο καθεστώς προβλέπει ότι στις κατηγορίες των 800.000 και 400.000 ευρώ η επένδυση πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο και, όταν πρόκειται για δομημένο ακίνητο, να διαθέτει τουλάχιστον 120 τετραγωνικά μέτρα κύριων χώρων. Επιπλέον, τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω Golden Visa απαγορεύεται να διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, κάτι που αλλάζει σημαντικά την επενδυτική λογική όσων έβλεπαν το πρόγραμμα κυρίως ως όχημα απόδοσης μέσω τουριστικής εκμετάλλευσης.
Αυτός είναι και ένας από τους λόγους που η ζήτηση δείχνει να «χαμηλώνει». Το 2025 υποβλήθηκαν 7.031 νέες αιτήσεις για Golden Visa, έναντι 9.414 το 2024, δηλαδή καταγράφηκε πτώση 25%. Παράλληλα, στο τέλος Μαρτίου 2026 εκκρεμούσαν 10.032 αιτήσεις για άδειες μόνιμου επενδυτή, στοιχείο που δείχνει ότι το πρόγραμμα παραμένει βαρύ διοικητικά, ακόμη κι αν οι εγκρίσεις συνεχίζονται με ταχείς ρυθμούς.
Η ουσία είναι ότι η Golden Visa στην Ελλάδα δεν τελειώνει, αλλά αλλάζει χαρακτήρα. Από ένα πρόγραμμα που τροφοδοτήθηκε για χρόνια από χαμηλά όρια, μαζικές αγορές μικρών διαμερισμάτων και έντονη κινεζική παρουσία, περνά σε ένα πιο ακριβό, πιο επιλεκτικό και πιο αυστηρά ελεγχόμενο μοντέλο. Σε αυτό το νέο περιβάλλον, οι Κινέζοι παραμένουν παίκτης πρώτης γραμμής, αλλά δεν είναι πια μόνοι. Και όσο η ελληνική αγορά αναζητά το επόμενο κύμα ξένων αγοραστών, οι Ισραηλινοί, οι Τούρκοι και άλλοι επενδυτές από τη Μέση Ανατολή δείχνουν να κερδίζουν όλο και περισσότερο χώρο.
