Η άναρχη δόμηση και οι ανεξέλεγκτες υπερβάσεις σε τουριστικές εγκαταστάσεις σήμαναν συναγερμό σε Μύκονο και Σαντορίνη. Η «απάντηση» που δίνει η ελληνική Πολιτεία με τα νέα πολεοδομικά σχέδια στα δύο συγκεκριμένα νησιά, που αποτελούν όμως και «πιλότο» για αλλαγές που θα διαμορφώσουν το νέο, τελικό πολεοδομικό χάρτη της χώρας, ισοδυναμεί με «ηλεκτροσόκ». Ενα βασικό στοιχείο, είναι η αυστηρότητα σε σχέση με την έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού, καθώς θα ανοίξουν δικογραφίες για άδειες που εκδόθηκαν ή θα εκδοθούν επιχειρώντας να «παρακάμψουν» αυτό τον όρο.
Το σημαντικότερο πρόβλημα και κενό που προκύπτει για τους ιδιοκτήτες οικοπέδων, οι οποίοι προφανώς υπολόγιζαν μέχρι χθες στην αξιοποίηση της περιουσίας τους, είναι η δραματική αύξηση των απαιτούμενων ορίων αρτιότητας για όλες τις χρήσεις (πλην της πρώτης κατοικίας), σε συνδυασμό με τη μαζική επέκταση των ζωνών προστασίας και τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης.
Ειδικότερα η εκτός σχεδίου δόμηση σχεδόν «δαιμονοποιείται», καθώς ορισμένοι από τους νέους όρους που τίθενται απομένει στην πράξη να φανεί εάν μπορούν να εφαρμοστούν έστω και από ελάχιστους ιδιοκτήτες.
Νομικό κενό διαχρονικά: Αποζημίωση (ή όχι;) για όσους απομένουν με χωράφια αντί οικοπέδων;
Ενα μεγάλο νομικό κενό που μπορεί να εγείρει αλυσιδωτά ερωτήματα είναι το ζήτημα της αποζημίωσης (ή της μη αποζημίωσης).
Όταν το κράτος επιβάλλει περιορισμούς στη χρήση της ιδιοκτησίας, οι οποίοι οδηγούν σε ουσιώδη μείωση της αξίας της (κατά μία πιθανή ερμηνεία, πρόκειται για στέρηση ιδιοκτησίας), τίθεται ζήτημα για το αν ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποζημιωθεί, βάσει του Άρθρου 17 του Συντάγματος (προστασία της ιδιοκτησίας).
Το νέο πλαίσιο, αν και δικαιολογείται από λόγους προστασίας του περιβάλλοντος και του δημοσίου συμφέροντος, ακυρώνει de facto την επενδυτική δυνατότητα μεγάλου αριθμού ιδιοκτησιών.
Ιδιοκτήτες που βλέπουν την περιουσία τους να καθίσταται μη αξιοποιήσιμη (π.χ., ένα οικόπεδο 15 στρεμμάτων που δεν μπορεί να χτίσει τουριστική μονάδα ούτε εξοχική κατοικία) μπορεί να στραφούν νομικά κατά του κράτους, διεκδικώντας αποζημίωση για τη μετατροπή της οικοδομήσιμης γης σε μη οικοδομήσιμη, ή για την απώλεια του δικαιώματος δόμησης.
| Ερώτηση | Απάντηση |
| Ποια είναι η βασική αλλαγή που δρομολογείται στον πολεοδομικό χάρτη της Ελλάδας; | Η Πολιτεία επιχειρεί τη μεγάλη ανατροπή στον πολεοδομικό χάρτη της Μυκόνου και της Σαντορίνης, επιβάλλοντας τους αυστηρότερους έως σήμερα κανόνες δόμησης, με στόχο την αναχαίτιση της άναρχης δόμησης και του υπερτουρισμού. |
| Ποια νησιά αποτελούν την αφετηρία εφαρμογής των νέων κανόνων και γιατί; | Η εφαρμογή ξεκινά από τη Μύκονο και τη Σαντορίνη, καθώς τα δύο κυκλαδονήσια εμφανίζονται να αντιμετωπίζουν πολεοδομική αναρχία και υπερεντατική ανάπτυξη που απειλεί την αυθεντικότητα και τον χαρακτήρα τους. |
| Ποιες είναι οι κυριότερες ρυθμίσεις που εισάγονται; | Περιορίζεται δραστικά η εκτός σχεδίου δόμηση, εκτάσεις περνούν σε ζώνες προστασίας, ενώ αυξάνονται οι απαιτούμενες αρτιότητες για οικιστικές και τουριστικές χρήσεις. |
| Τι αλλάζει στην απαιτούμενη αρτιότητα για τουριστικές εγκαταστάσεις; | Στη Μύκονο, η αρτιότητα τριπλασιάζεται, από 10 σε 30 στρέμματα. Στη Σαντορίνη, ανεβαίνει στα 40 στρέμματα (από 8-15), με τη δημοτική αρχή να προτείνει ακόμη και τα 80 στρέμματα. |
| Πώς επηρεάζονται οι εξοχικές κατοικίες και ποιες είναι οι εξαιρέσεις; | Η αρτιότητα για τις εξοχικές κατοικίες διπλασιάζεται στα 8 στρέμματα. Η μόνη ουσιαστική εξαίρεση αφορά την πρώτη κατοικία, για την οποία η αρτιότητα διατηρείται στα 4 στρέμματα, ώστε να προστατευτούν οι μόνιμοι κάτοικοι. |
| Ποια είναι η έκταση των ζωνών προστασίας στα δύο νησιά; | Στη Μύκονο, η έκταση σε καθεστώς προστασίας προσεγγίζει τα 2/3 του νησιού. Στη Σαντορίνη, οι ζώνες προστασίας καλύπτουν επιφάνεια που φτάνει το 70%. |
| Τι σημαίνει ο νέος σχεδιασμός για τη Σαντορίνη όσον αφορά την τουριστική ανάπτυξη; | Ο νέος σχεδιασμός περιορίζει καταλυτικά την ανάπτυξη: οι ζώνες όπου επιτρέπεται τουριστική ανάπτυξη συρρικνώνονται από το 60% στο μόλις 6,8%, κάτι που πρακτικά καταργεί την προοπτική νέων τουριστικών μονάδων. |
| Πότε αναμένεται να θεσμοθετηθούν τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ) για Μύκονο και Σαντορίνη; | Τα ΕΠΣ αναμένεται να πάρουν την Ανοιξη τον δρόμο για το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) με σκοπό την έγκρισή τους με Προεδρικά Διατάγματα, θέτοντας στόχο θεσμοθέτησης το 2026. |
| Υπάρχουν ενδείξεις ότι οι νέοι κανόνες λειτουργούν; | Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας πρόσφατα διέκοψε την προώθηση μεγάλης τουριστικής επένδυσης στη Βλυχάδα Σαντορίνης, στέλνοντας σαφές μήνυμα ότι καμία νέα ανάπτυξη δεν θα εξεταστεί εκτός του πλαισίου της φέρουσας ικανότητας του νησιού. |
Μείωση αξίας, αδυναμία Δόμησης και…υποχρεωτικοί «αρραβώνες» ιδιοκτητών γης
Το κεντρικό ερώτημα είναι: Τι γίνεται με τις ιδιοκτησίες που, ενώ ήταν άρτιες και οικοδομήσιμες με το προηγούμενο καθεστώς, τώρα παύουν να είναι;
- Απώλεια Αρτιότητας: Ένα οικόπεδο 15 στρεμμάτων στη Σαντορίνη, το οποίο πριν μπορούσε να αξιοποιηθεί για τουριστική μονάδα (απαιτούμενη αρτιότητα 8-15 στρέμματα), πλέον απαιτεί 40 στρέμματα για την ίδια χρήση. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του χάνει την προοπτική τουριστικής αξιοποίησης και η αξία του ακινήτου του απομειώνεται, ή μπορεί να μηδενιστεί.
- Υποχρεωτική Συνένωση Ιδιοκτησιών: Με βάση τους νέους κανόνες δόμησης, πολλά οικόπεδα “θα χρειαστούν -όπου είναι αυτό εφικτό- συνένωση ιδιοκτησιών”. Αυτό είναι εξαιρετικά δύσκολο, καθώς απαιτεί συνεννόηση, συμφωνία, και κοινή βούληση με γειτονικούς ιδιοκτήτες, οι οποίοι μπορεί να μην είναι πρόθυμοι να πουλήσουν ή να συνενώσουν. Και τι θα συμβεί στον «αθώο» που επιθυμεί την «συνένωση» αλλά θα βρεθεί, ενδεχομένως, απέναντι σε έναν έμμεσο εκβιασμό;
- Θεσμική Καθυστέρηση: Η εφαρμογή αυτών των κανόνων έρχεται αφού έχει προηγηθεί πολυετής άναρχη δόμηση. Οι ιδιοκτήτες που κινήθηκαν με νόμιμες (αν και ελαστικές) προϋποθέσεις του παρελθόντος, βρίσκονται τώρα αντιμέτωποι με ένα πλαίσιο που τιμωρεί εμμέσως την περιουσία τους, ενώ η προστασία του τοπίου έρχεται με τεράστια «χρονοκαθυστέρηση».
| Κατηγορία Χρήσης | Ισχύουσα/Παλιά Αρτιότητα (Ενδεικτική) | Νέα Απαιτούμενη Αρτιότητα (Με ΕΠΣ) | Σημείωση |
| Τουριστικές Εγκαταστάσεις (Μύκονος) | 10 στρέμματα | 30 στρέμματα | Τριπλασιασμός της απαιτούμενης αρτιότητας. |
| Τουριστικές Εγκαταστάσεις (Σαντορίνη) | 8 έως 15 στρέμματα (ανάλογα την περιοχή) | 40 στρέμματα | Θέτει τον πήχη στα ύψη, σχεδόν καταργώντας την προοπτική νέων μονάδων. |
| Εξοχικές Κατοικίες | 4 στρέμματα | 8 στρέμματα | Διπλασιασμός της απαιτούμενης αρτιότητας. Η δόμηση περιορίζεται, με συντελεστή που δεν υπερβαίνει τα 200 τ.μ. |
| Πρώτη Κατοικία | 4 στρέμματα | 4 στρέμματα | Διατηρείται η αρτιότητα ως μοναδική – ουσιαστική εξαίρεση για την προστασία των μόνιμων κατοίκων. |
