Νέες διευκρινίσεις για τον τρόπο φορολόγησης της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων δίνει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων με τη νέα εγκύκλιο ( Ε.2009/2026), η οποία επιχειρεί να λύσει ζητήματα που προκύπτουν στις φορολογίες μεταβίβασης κεφαλαίου.
Η εγκύκλιος αφορά περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων με διάφορες αιτίες, όπως πώληση, δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομιά, όπου η κυριότητα ενός ακινήτου «σπάει» σε δύο δικαιώματα, την ψιλή κυριότητα και την επικαρπία. Πρόκειται για μια πρακτική που χρησιμοποιείται ευρέως στην Ελλάδα, κυρίως όταν οι γονείς μεταβιβάζουν ακίνητα στα παιδιά τους διατηρώντας οι ίδιοι τη χρήση ή τα εισοδήματα του ακινήτου μέχρι το τέλος της ζωής τους.
Με τη νέα εγκύκλιο, η φορολογική διοίκηση αποσαφηνίζει πώς υπολογίζεται η αξία των δύο δικαιωμάτων, ποιος πληρώνει τον φόρο και πότε γεννάται η φορολογική υποχρέωση.
Τι είναι η ψιλή κυριότητα και τι η επικαρπία
Η ψιλή κυριότητα σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα κυριότητας του ακινήτου, αλλά δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει ή να εισπράξει εισόδημα από αυτό όσο υπάρχει επικαρπία. Η επικαρπία δίνει στον κάτοχό της το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου ή την είσπραξη ενοικίων. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι γονείς κρατούν την επικαρπία και τα παιδιά αποκτούν την ψιλή κυριότητα. Όταν η επικαρπία λήξει — συνήθως με τον θάνατο του επικαρπωτή — η ψιλή κυριότητα μετατρέπεται αυτόματα σε πλήρη κυριότητα.
Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας
Η εγκύκλιος διευκρινίζει ότι η αξία της επικαρπίας για φορολογικούς σκοπούς υπολογίζεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας και εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του επικαρπωτή τη στιγμή της μεταβίβασης. Όσο νεότερος είναι ο επικαρπωτής, τόσο μεγαλύτερη είναι η αξία της επικαρπίας και μικρότερη η αξία της ψιλής κυριότητας.
Παράλληλα, αν η επικαρπία είναι ορισμένου χρόνου, υπολογίζεται ως 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας για κάθε έτος διάρκειας, με ανώτατο όριο τα 8/10 της αξίας του ακινήτου.
Πότε φορολογείται η ψιλή κυριότητα
Ένα από τα βασικά ζητήματα που διευκρινίζει η εγκύκλιος είναι πότε επιβάλλεται φόρος στην ψιλή κυριότητα. Σε πολλές περιπτώσεις, ιδίως στις κληρονομιές, η φορολόγηση της ψιλής κυριότητας αναβάλλεται μέχρι να ενωθεί με την επικαρπία, δηλαδή μέχρι να αποκτήσει ο ιδιοκτήτης πλήρη κυριότητα του ακινήτου. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου η φορολογική υποχρέωση γεννάται αμέσως, ανάλογα με τον τρόπο μεταβίβασης (πώληση, δωρεά ή γονική παροχή).
Τι συμβαίνει αν λήξει πρόωρα η επικαρπία
Η εγκύκλιος προβλέπει επίσης τι συμβαίνει σε περιπτώσεις όπου η επικαρπία λήξει πριν από το αναμενόμενο. Σε μια τέτοια περίπτωση γίνεται επαναϋπολογισμός της φορολογητέας αξίας, ενώ ενδέχεται να προκύψει ακόμη και επιστροφή φόρου εφόσον η αρχική φορολόγηση είχε γίνει με διαφορετικές παραδοχές.
Γιατί αφορά τόσο πολλές οικογένειες
Η μεταβίβαση ακινήτων με διαχωρισμό ψιλής κυριότητας και επικαρπίας αποτελεί μια από τις πιο συνηθισμένες πρακτικές οικογενειακής περιουσιακής διαχείρισης στην Ελλάδα.
Χρησιμοποιείται κυρίως για γονικές παροχές, δωρεές ακινήτων στα παιδιά, προγραμματισμό κληρονομιάς.
Οι νέες διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ επιχειρούν να περιορίσουν τις διαφορετικές ερμηνείες που υπήρχαν μέχρι σήμερα στις φορολογικές υπηρεσίες και να διαμορφώσουν ένα πιο σαφές πλαίσιο για τη φορολόγηση των εμπράγματων δικαιωμάτων στα ακίνητα.
Για εκατοντάδες χιλιάδες ελληνικές οικογένειες που έχουν μεταβιβάσει ή σκοπεύουν να μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους, οι οδηγίες αυτές καθορίζουν ουσιαστικά πότε και πόσο φόρο θα πληρώσουν για την οικογενειακή τους περιουσία.
Παράδειγμα : Γονική παροχή με επικαρπία στους γονείς. Ένας πατέρας μεταβιβάζει στο παιδί του διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, διατηρώντας ο ίδιος την ισόβια επικαρπία. Η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται με βάση την ηλικία του. Αν για παράδειγμα αντιστοιχεί στο 40% της αξίας του ακινήτου, τότε: αξία επικαρπίας: 80.000 ευρώ και αξία ψιλής κυριότητας: 120.000 ευρώ. Ο φόρος της γονικής παροχής υπολογίζεται πάνω στην αξία της ψιλής κυριότητας.
Παράδειγμα: Μεταβίβαση με επικαρπία ορισμένου χρόνου. Ένα ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ μεταβιβάζεται με επικαρπία διάρκειας 10 ετών. Η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται ως: 10 έτη × 1/20 της αξίας = 10/20 = 50% της αξίας. Άρα: επικαρπία: 75.000 ευρώ και ψιλή κυριότητα: 75.000 ευρώ. Ο φόρος επιβάλλεται στο δικαίωμα που μεταβιβάζεται.
Παράδειγμα: Κληρονομιά με ψιλή κυριότητα. Σε μια κληρονομιά, το παιδί αποκτά ψιλή κυριότητα σε ακίνητο, ενώ η σύζυγος του αποβιώσαντος διατηρεί την επικαρπία. Σε αυτή την περίπτωση η φορολόγηση της ψιλής κυριότητας μπορεί να μετατεθεί μέχρι να λήξει η επικαρπία, δηλαδή μέχρι να αποκτηθεί η πλήρης κυριότητα του ακινήτου.
Παράδειγμα : Λήξη επικαρπίας. Όταν ο επικαρπωτής αποβιώσει ή λήξει το δικαίωμα επικαρπίας, η ψιλή κυριότητα μετατρέπεται αυτομάτως σε πλήρη κυριότητα. Σε αυτή τη φάση δεν δημιουργείται νέα μεταβίβαση, αλλά ολοκληρώνεται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη που ήδη κατείχε την ψιλή κυριότητα.
