Η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα από τα πιο οξυμένα στεγαστικά προβλήματα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σύμφωνα με τη διαδραστική έκθεση της Eurostat «Η στέγαση στην Ευρώπη, έκδοση 2025» (Housing in Europe – 2025 edition), προκύπτει μια εικόνα στην οποία το κόστος στέγασης, η ενεργειακή επισφάλεια και οι ληξιπρόθεσμες οφειλές δημιουργούν ένα ασφυκτικό περιβάλλον για τα ελληνικά νοικοκυριά, παρά τις ορισμένες θετικές εξαιρέσεις που καταγράφονται.
Η έκθεση αποτυπώνει μια ολοκληρωμένη εικόνα για το πώς ζουν οι Ευρωπαίοι: τι σπίτια κατοικούν, αν νοικιάζουν ή ιδιοκατοικούν, πόσο μεγάλα είναι τα σπίτια τους, πόσο κοστίζει η στέγαση και ποιο είναι το περιβαλλοντικό της αποτύπωμα. Η φετινή έκδοση περιλαμβάνει και έναν νέο δείκτη: πόσοι άνθρωποι αισθάνονται ότι υφίστανται διάκριση όταν αναζητούν κατοικία.
Ενδιαφέρον είναι ότι, σε αυτό το ευρωπαϊκό πλαίσιο, την περίοδο 2010–2024 οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 53% και τα ενοίκια κατά 25% στο σύνολο της Ένωσης, όμως εντύπωση προκαλεί το εύρημα της Eurostat ότι η Ελλάδα αποτελεί τη μοναδική χώρα όπου τα ενοίκια μειώθηκαν συνολικά – κατά 16% την ίδια περίοδο.
Παρ’ όλα αυτά, η στεγαστική επιβάρυνση των ελληνικών νοικοκυριών παραμένει η υψηλότερη στην ΕΕ, γεγονός που φωτίζει το χάσμα ανάμεσα στο κόστος ζωής και τα εισοδήματα.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η ελληνική περίπτωση ξεχωρίζει και στα αρνητικά και στα θετικά.
Τα αρνητικά: πού βρίσκεται η Ελλάδα
Κόστος στέγασης και διαθέσιμο εισόδημα
Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, τα νοικοκυριά δαπανούν κατά μέσο όρο περίπου 19% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση.
Στην Ελλάδα, το αντίστοιχο ποσοστό εκτινάσσεται στο 35,5% (σχεδόν 36%), το υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ακολουθεί η Δανία (26%), η Σουηδία και η Γερμανία (αμφότερες 25%), ενώ την χαμηλότερη τιμή κατέγραψε η Κύπρος (11%).»
Αυτό σημαίνει ότι, κατά μέσο όρο, πάνω από το ένα τρίτο του καθαρού εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών κατευθύνεται στο σπίτι: ενοίκιο ή δόση, ρεύμα, νερό, θέρμανση, λοιπές δαπάνες στέγασης.
Ακόμη πιο έντονα, ο δείκτης στεγαστικής υπερεπιβάρυνσης, δηλαδή το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε νοικοκυριό όπου το συνολικό κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, είναι στην Ελλάδα:
• στις πόλεις 29%, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ,
• στις αγροτικές περιοχές 28%, επίσης το υψηλότερο στην ΕΕ.
Η στέγαση, επομένως, λειτουργεί ως δομικό βάρος τόσο για τους κατοίκους των αστικών κέντρων όσο και για αυτούς της υπαίθρου.
Ληξιπρόθεσμες οφειλές: η Ελλάδα σταθερά στην κορυφή
Το 2024, στην Ευρωπαϊκή Ένωση, 9% των ανθρώπων ζούσαν σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμες οφειλές από στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Στην Ελλάδα, το ποσοστό αυτό εκτοξεύεται στο 43%, το υψηλότερο στην Ένωση, με μεγάλη διαφορά από τη δεύτερη Βουλγαρία (19%) και τη Ρουμανία (15%)
Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η εξέλιξη μέσα στον χρόνο: το 2010 το αντίστοιχο ποσοστό στην Ελλάδα ήταν 31%, ενώ το 2024 φτάνει στο 43%. Παρότι σε επίπεδο ΕΕ το ποσοστό μειώθηκε από 12% σε 9%, στην Ελλάδα συνέβη το αντίθετο: η στεγαστική πίεση «γράφεται» στους λογαριασμούς και στα χρέη.
Ενεργειακή φτώχεια: αδυναμία επαρκούς θέρμανσης
Δεν είναι μόνο το αν έχει κανείς σπίτι, αλλά και σε τι συνθήκες ζει μέσα σε αυτό. Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το 9% του πληθυσμού δηλώνει πως δεν μπορεί να διατηρήσει το σπίτι του επαρκώς ζεστό.
Στην Ελλάδα, το ποσοστό αυτό είναι 19%, και πάλι από τα υψηλότερα στην Ένωση, μαζί με τη Βουλγαρία. Σε μια χώρα με ψυχρτούς χειμώνες σε μεγάλο τμήμα της επικράτειας και γηρασμένο κτιριακό απόθεμα, το στοιχείο αυτό αναδεικνύει την ένταση της ενεργειακής φτώχειας.
Στέγαση ως βάρος – όχι μόνο θέμα τιμών
Η έκθεση δείχνει ότι η Ελλάδα έχει από τις χαμηλότερες σχετικές τιμές στέγασης στην ΕΕ, αν συγκριθούν τα επίπεδα τιμών με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο:
το 2010 το επίπεδο τιμών στέγασης στην Ελλάδα ήταν στο 91,5% του μέσου όρου της ΕΕ, το 2024 έχει πέσει στο 70,5% του μέσου όρου.
Με απλά λόγια, οι ονομαστικές τιμές κατοικίας και στέγασης στην Ελλάδα είναι σχετικά χαμηλές για τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Την ίδια στιγμή, ενώ σε επίπεδο ΕΕ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 25% την περίοδο 2010–2024, η Ελλάδα είναι η μοναδική χώρα όπου οι τιμές ενοικίων μειώθηκαν συνολικά κατά 16%.
Παρ’ όλα αυτά, το κόστος στέγασης ως ποσοστό του εισοδήματος είναι το υψηλότερο στην Ένωση.
Το πρόβλημα, επομένως, δεν είναι μόνο οι τιμές των ακινήτων καθαυτές, αλλά κυρίως η απόσταση ανάμεσα στο κόστος ζωής και στα εισοδήματα: ένα φθηνότερο σε ευρωπαϊκούς όρους σπίτι μπορεί να είναι δυσανάλογα ακριβό για έναν μισθό ελληνικών επιπέδων.
Κατασκευαστικός κλάδος και επενδύσεις: χρόνια υποχώρηση
Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, ο κατασκευαστικός τομέας αντιστοιχεί περίπου στο 5,5% της συνολικής ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας (ΑΠΑ).
Στην Ελλάδα, ο δείκτης αυτός είναι μόλις 2,2%, από τα χαμηλότερα ποσοστά στην ΕΕ.
Αντίστοιχα, στις επενδύσεις σε κατοικία ως ποσοστό του ΑΕΠ, η Ελλάδα βρίσκεται επίσης πολύ χαμηλά, με περίπου 2,6%, όταν ο μέσος όρος στην ΕΕ είναι 5,3% και χώρες όπως η Κύπρος φτάνουν το 8%.
Την ίδια στιγμή, οι τιμές των κατασκευαστικών εργασιών (construction producer prices) στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 56% μεταξύ 2010 και 2024, ενώ στην Ελλάδα μόλις κατά 6%, τη μικρότερη αύξηση στην Ένωση. Αυτό συνδέεται με τη μακρόχρονη κρίση, τη συρρίκνωση της οικοδομής και την περιορισμένη παραγωγή νέας κατοικίας: λιγότερες επενδύσεις, λιγότερα έργα, μια αγορά που παραμένει «κολλημένη».
Το ευρωπαϊκό πλαίσιο: πώς ζει ο μέσος Ευρωπαίος
Για να κατανοήσουμε καλύτερα τη θέση της Ελλάδας, έχει σημασία να δούμε το γενικό ευρωπαϊκό υπόβαθρο που περιγράφει η έκθεση.
Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, το 68% του πληθυσμού ζει σε νοικοκυριά που κατέχουν την κατοικία τους, ενώ το 32% ζουν σε ενοικιαζόμενη κατοικία. Σχεδόν όλες οι χώρες έχουν την ιδιοκατοίκηση ως κυρίαρχη μορφή διαμονής, με εξαίρεση τη Γερμανία, όπου οι ενοικιαστές είναι περισσότεροι (53%).
Ως προς τον τύπο κτίσματος, το 51% του πληθυσμού της ΕΕ ζει σε σπίτι, το 48% σε διαμέρισμα και το 1% σε άλλες μορφές κατοικίας, όπως τροχόσπιτα ή πλωτές κατοικίες. Στις πόλεις, η εικόνα αλλάζει: το 73% ζει σε διαμέρισμα και μόλις το 27% σε σπίτι. Στην ύπαιθρο, η σχέση αντιστρέφεται, με το 83% του πληθυσμού να ζει σε σπίτι και το 16% σε διαμέρισμα.
Σε επίπεδο ΕΕ, κατά μέσο όρο υπάρχουν 1,7 δωμάτια ανά άτομο και ο μέσος αριθμός ατόμων ανά νοικοκυριό είναι 2,3. Περίπου 17% του ευρωπαϊκού πληθυσμού ζει σε υπερπλήρεις κατοικίες, ενώ το 33% ζει σε υπο-κατοικημένες κατοικίες, δηλαδή σπίτια που θεωρούνται «πολύ μεγάλα» για τις ανάγκες του νοικοκυριού.
Στο τελευταίο αυτό μέτρο, η Ελλάδα βρίσκεται στο κατώτατο άκρο: μόνο 13% ζουν σε under-occupied κατοικίες (δηλαδή λίγα σπίτια είναι μεγαλύτερα από όσο χρειάζεται, επειδή η πλειονότητα των ελληνικών νοικοκυριών ζει σε μικρά, πυκνοκατοικημένα διαμερίσματα), μαζί με τη Ρουμανία και τη Λετονία στα χαμηλότερα επίπεδα στην ΕΕ.
Πού τοποθετείται η Ελλάδα μέσα σε αυτό το πλαίσιο
Η Ελλάδα παρουσιάζει σχετικά υψηλό επίπεδο ιδιοκατοίκησης: το 69,4% του πληθυσμού ζει σε κατοικία που κατέχει το νοικοκυριό, ποσοστό πάνω από τον μέσο όρο της ΕΕ. Οι ενοικιαστές αντιστοιχούν περίπου στο 30,3%.
Ως προς τον τύπο κατοικίας, σε αντίθεση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο όπου ελαφρώς υπερισχύουν τα σπίτια, στην Ελλάδα η πλειονότητα του πληθυσμού ζει σε διαμέρισμα:
• 40,6% ζουν σε σπίτι,
• 59,4% σε διαμέρισμα.
Και στο μέγεθος της κατοικίας η Ελλάδα αποκλίνει:
στην ΕΕ αντιστοιχούν κατά μέσο όρο 1,7 δωμάτια ανά άτομο
στην Ελλάδα μόλις 1,3 δωμάτια ανά άτομο.
Σε συνδυασμό με το χαμηλό ποσοστό υπο-κατοικημένων κατοικιών (μόνο 13% ζουν σε «πολύ μεγάλα» σπίτια), αυτό δείχνει ότι ο διαθέσιμος οικιακός χώρος αξιοποιείται πυκνά, χωρίς μεγάλες «σπατάλες» σε κενές ή υπερμεγέθεις κατοικίες.
Περίπου 6% όσων αναζήτησαν κατοικία στην ΕΕ την τελευταία πενταετία αισθάνθηκαν ότι υπέστησαν διάκριση. Το ποσοστό αυτό διπλασιάζεται για άτομα σε κίνδυνο φτώχειας (10%) σε σχέση με τα άτομα που δεν είναι σε κίνδυνο (5%). Η Ελλάδα ανήκει στις λίγες χώρες όπου η διαφορά ανάμεσα στις δύο ομάδες, σε κίνδυνο φτώχειας ή όχι, είναι μικρή ή ανύπαρκτη, σε αντίθεση με χώρες όπως η Κύπρος ή το Βέλγιο, όπου η απόκλιση είναι πολύ μεγάλη.
Τα θετικά για την Ελλάδα
Παρά τη συνολικά ασφυκτική εικόνα, η έκθεση αναδεικνύει και ορισμένα θετικά στοιχεία για την Ελλάδα.
Πρώτον, η χώρα παρουσιάζει σχετικά υψηλό επίπεδο ιδιοκατοίκησης. Το 69,4% του πληθυσμού ζει σε κατοικία που κατέχει το νοικοκυριό, ποσοστό πάνω από τον μέσο όρο της ΕΕ. Αυτό αντανακλά μια μακρόχρονη κοινωνική και οικογενειακή πραγματικότητα, όπου η ιδιοκατοίκηση αντιμετωπίζεται ως βασική ασπίδα ασφάλειας.
Δεύτερον, παρά την υπερεπιβάρυνση των νοικοκυριών σε σχέση με τα εισοδήματα, τα επίπεδα τιμών στέγασης ως ποσοστό του μέσου όρου της ΕΕ είναι σχετικά χαμηλά: 91,5% του μέσου όρου το 2010 και 70,5% το 2024. Οι ονομαστικές τιμές μπορεί να είναι χαμηλότερες από άλλες ευρωπαϊκές χώρες, κάτι που θεωρητικά θα μπορούσε να αποτελέσει βάση για πιο προσιτή στέγαση, εφόσον υπάρξει ενίσχυση των εισοδημάτων και στοχευμένες πολιτικές.
Τρίτον, η Ελλάδα έχει από τα χαμηλότερα ποσοστά under-occupied κατοικιών στην ΕΕ, με μόλις 13% του πληθυσμού να ζει σε σπίτια που θεωρούνται υπερβολικά μεγάλα για τις ανάγκες του νοικοκυριού. Η διάταξη του χώρου είναι, σε γενικές γραμμές, πιο «σφιχτή» σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, κάτι που δείχνει ότι ο οικιακός χώρος δεν «παγιδεύεται» τόσο συχνά σε κενές ή ημι-άδειες μεγάλες κατοικίες.
Τέταρτον, στο πεδίο των διακρίσεων στην αναζήτηση κατοικίας, η Ελλάδα δεν ανήκει στις χώρες με τις μεγαλύτερες ανισότητες ανάμεσα σε άτομα σε κίνδυνο φτώχειας και άτομα εκτός κινδύνου. Σε αντίθεση με χώρες όπου η απόκλιση είναι πολύ μεγάλη, η διαφορά στην Ελλάδα είναι περιορισμένη, κάτι που δείχνει ότι το στεγαστικό πρόβλημα είναι μεν εκτεταμένο, αλλά δεν αναπαράγεται τόσο έντονα μέσω ανοιχτά διακριτικών πρακτικών.
Τέλος, η διαπίστωση ότι οι τιμές κατασκευαστικών εργασιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν μόνο κατά 6% μέσα σε 14 χρόνια όπου ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ήταν 56%, μπορεί να διαβαστεί και ως ένδειξη ότι υπάρχει περιθώριο για στοχευμένες επενδύσεις σε ανακαίνιση και νέα κατοικία, για όσους έχουν τα χρήματα.
Συμπερασματικά η εικόνα που προκύπτει από τη «Στέγαση στην Ευρώπη, έκδοση 2025» είναι ότι το πρόβλημα της Ελλάδας δεν είναι μόνο το σπίτι ως ακίνητο, αλλά το σπίτι ως βάρος. Σε μια χώρα όπου οι περισσότεροι έχουν σπίτι την ίδια ώρα η στέγαση λειτουργεί ως πολλαπλασιαστής ανισοτήτων, συμπιέζοντας τα εισοδήματα, επιτείνοντας τη φτώχεια και περιορίζοντας την ποιότητα ζωής αφού το σπίτι γίνεται πηγή άγχους τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για τους ιδιοκτήτες. Το ζητούμενο είναι πως το σπίτι να γίνει και πάλι αυτό που οφείλει να είναι χώρος ασφάλειας.
