Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθεται σε ισχύ ένα νέο, αυστηρότερο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – αλλαγές που δεν αφήνουν πολλά περιθώρια σε ιδιοκτήτες που επικαλούνται ότι «δεν ήξεραν». Οι νέοι κανόνες αποσκοπούν στην ενίσχυση της ασφάλειας, της νομιμότητας και της ποιότητας των καταλυμάτων, ενώ όσοι δεν συμμορφωθούν κινδυνεύουν με σοβαρές κυρώσεις.
Η μετάβαση αυτή σηματοδοτεί το τέλος της «χαλαρότητας» στην οποία πολλοί ιδιοκτήτες βασίζονταν. Από την 1η Οκτωβρίου, η βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα μπορεί να λειτουργεί στον… «αυτόματο». Όσοι δεν συμμορφωθούν όχι απλώς δεν θα μπορούν να συνεχίσουν, αλλά θα διαγράφονται, θα υποχρεώνονται σε πρόστιμα ή ακόμη και αποκλεισμό!
Τι ορίζει ο νόμος: Βασικά σημεία
- Με το Νόμο 5170/2025 θεσπίζεται από 1/10/2025 ένα πιο αυστηρό «καθεστώς λειτουργίας» για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Από 1/1/2024 και εφεξής, βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται η μίσθωση έως και 59 ημερών για επιπλωμένα ακίνητα, χωρίς υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Μια διάρκεια 60 ημερών και άνω χαρακτηρίζεται «μακροχρόνια» και υπάγεται σε διαφορετικό φορολογικό καθεστώς.
- Η αλλαγή αυτή αφορά κάθε σύμβαση χωριστά — δηλαδή δεν αθροίζονται οι ημέρες μέσα στο έτος για να κριθεί η υπέρβαση.
- Αν το ακίνητο προσφέρει επιπλέον υπηρεσίες (καθαριότητα, υποδοχή, ξενοδοχειακές παροχές), χαρακτηρίζεται πλέον ως τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται εμπορική δραστηριότητα στην ΑΑΔΕ.
Οι τεχνικές, ασφάλειας και υγειονομικές υποχρεώσεις
Από την 1η Οκτωβρίου, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να εξασφαλίζουν ότι το ακίνητό τους πληροί μια σειρά τεχνικών και ασφαλιστικών προδιαγραφών:
- Φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός όπου απαιτείται
- Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη για την ηλεκτρική εγκατάσταση
- Εγκατάσταση πυροσβεστήρων, ανιχνευτών καπνού, ρελέ διαρροής (αντιηλεκτροπληξιακό)
- Σήμανση εξόδων διαφυγής
- Πιστοποιητικό μυοκτονίας / απεντόμωσης
- Φαρμακείο πρώτων βοηθειών
- Έντυπο ή οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης που καλύπτει ζημιές ή ατυχήματα εντός του καταλύματος
Αν κάποιο ακίνητο δεν συμμορφωθεί με αυτά τα «τεχνικά», θεωρείται ότι δεν μπορεί να λειτουργεί νόμιμα ως κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
- Κάθε ιδιοκτήτης/διαχειριστής πρέπει να φέρει Αριθμό Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) και να τον εμφανίζει στις πλατφόρμες ενοικίασης.
- Όσοι διαθέτουν έως 2 ακίνητα και δεν παρέχουν άλλες υπηρεσίες πέραν των βασικών, το εισόδημα θεωρείται από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από ΦΠΑ.
- Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης/διαχειριστής έχει 3 ακίνητα ή περισσότερα ή πρόκειται για νομικό πρόσωπο, τότε οι μισθώσεις υπάγονται σε ΦΠΑ 13%.
- Εάν ένα ακίνητο συνάπτεται συμβόλαιο 60 ημερών ή και άνω, πρέπει να υποβληθεί Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (σύμφωνα με τον χαρακτηρισμό ως μακροχρόνια μίσθωση).
- Για τις περιοχές εντός του 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος της Αθήνας, δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής για το 2025, εκτός εάν το ακίνητο είχε ήδη εγγραφεί έως την 31/12/2024.
- Σε περίπτωση αλλαγής διαχειριστή, μεταβίβασης ή επανεγγραφής ακινήτου που είχε διαγραφεί, απαιτείται νέα εγγραφή και απόδοση νέου ΑΜΑ.
Πρόστιμα & έλεγχοι
- Οι έλεγχοι θα γίνουν από μεικτά συνεργεία της ΑΑΔΕ και του Υπουργείου Τουρισμού. Οι ιδιοκτήτες θα λαμβάνουν προειδοποίηση 10 ημερών μέσω e-mail πριν από τον έλεγχο.
- Η άρνηση πρόσβασης στους ελεγκτές θεωρείται παράβαση.
- Οι κυρώσεις είναι βαριές: – 5.000 ευρώ στην πρώτη παράβαση – 10.000 ευρώ στη δεύτερη εντός 12 μηνών – 20.000 ευρώ σε επόμενες παραβάσεις ή σε υποτροπή
Με απλά λόγια, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγχξουν εάν το ακίνητο τους πληροί όλες τις τεχνικές και ασφαλιστικές προδιαγραφές, να έχουν σε ισχύ ασφάλιση αστικής ευθύνης, να επιβεβαιώσουν ότι το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο με ΑΜΑ και ότι η εγγραφή είναι ενεργή και κανονική για τις περιοχές που προβλέπεται, ενώ σε περίπτωση αλλαγής ιδιοκτησίας ή διαχείρισης, θα πρέπει να κάνουν νέα εγγραφή στο Μητρώο.
Και κάτι τελευταίο, αλλά πολύ πρακτικό… Θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για έλεγχο, να έχουν συγκεντρωμένα τα πιστοποιητικά, τις υπεύθυνες δηλώσεις και τα έγγραφα συμμόρφωσης. Έτσι, θα γλιτώσουν χρόνο, προστριβές και το άγχος της γραφειοκρατίας και του τρεξίματος “την τελευταία στιγμή”…
