Το 2026 αποτελεί ορόσημο για την ελληνική αγορά ακινήτων. Ξεκινούν σημαντικές αλλαγές στον τρόπο καταβολής ενοικίων, σε φορολογικές ρυθμίσεις και σε υποχρεώσεις ιδιοκτητών και ενοικιαστών, ενώ παράλληλα η αγορά συνεχίζει να μετασχηματίζεται ύστερα από χρόνια αυξημένης ζήτησης και υψηλών τιμών.
Ενοίκια μόνο μέσω τράπεζας
Η υποχρεωτική καταβολή ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζικής συναλλαγής (τραπεζικό έμβασμα ή πάγια εντολή) ισχύει πλέον από 1η Απριλίου 2026 για όλες τις μισθώσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Η προηγούμενη έναρξη για 1/1/2026 αναβλήθηκε με τροπολογία.
Αυτό σημαίνει ότι τα ενοίκια δεν μπορούν πλέον να καταβάλλονται με μετρητά από την 1/4/2026. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει δηλώσει τον IBAN του στην ΑΑΔΕ. Προβλέπονται κυρώσεις για μη συμμόρφωση, αλλά οι λεπτομέρειες θα καθοριστούν με υπουργικές αποφάσεις και εγκυκλίους που θα ακολουθήσουν.
Παραμένει σε εξέλιξη η συζήτηση για φορολογικά κίνητρα στους ενοικιαστές που χρησιμοποιούν τραπεζικές πληρωμές, αλλά το βασικό μέτρο είναι η τραπεζική πληρωμή από την άνοιξη, ώστε να ενισχυθεί ο έλεγχος για τα ποσά που εισπράττουν και για τα οποία στη συνέχεια φορολογούνται οι ιδιοκτήτες των ακινήτων.
Νέος φόρος εισοδήματος στα ενοίκια
Παράλληλα, αλλάζει και ο φόρος που θα πληρώνουν οι ιδιοκτήτες, ως κίνητρο για να δηλώνουν τα πραγματικά ποσά που εισπράττουν. Έτσι, από το φορολογικό έτος 2026 (φορολογείται το 2027), εισάγεται σημαντική αλλαγή στην κλίμακα φορολόγησης εισοδημάτων από ενοίκια:
Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια Φόρος
€0–€12.000 15%
€12.001–€24.000 25% (νέο)
€24.001–€35.000 35%
>€35.000 45%
Η αλλαγή αυτή ομαλοποιεί και μειώνει τον φορολογικό συντελεστή για μεσαία εισοδήματα από ενοίκια.
Σε όλες τις μισθώσεις που αφορούν επαγγελματική ή αγροτική μίσθωση, επιβάλλονται τέλη χαρτοσήμου 3,6% επί των μισθωμάτων και βεβαιώνονται με την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Το ίδιο ισχύει για τις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης.
Κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν, εφόσον συμπληρωθεί κάποιος κωδικός που να υπάγεται σε χαρτόσημο, θα υπολογιστεί κατά την εκκαθάριση της δήλωσης.
ΕΝΦΙΑ 2026 – Οι βασικές ρυθμίσεις
Οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ για το 2026 περιλαμβάνουν:
Μείωση 50% για κατοικίες σε μικρούς οικισμούς έως περίπου 1.700 κατοίκους (εκτός Αττικής) για κύρια κατοικία με αντικειμενική αξία έως €400.000. Από 2027 αναμένεται πλήρης απαλλαγή για αυτούς.
Διατηρούνται ειδικές απαλλαγές για πυρόπληκτες περιοχές ή ειδικές κατηγορίες φορολογουμένων (ανάλογα με την τελική νομοθεσία που θα επικυρωθεί).
Η τελική εικόνα του ΕΝΦΙΑ για το 2026 θα προκύψει μετά την έκδοση των εκκαθαριστικών από την ΑΑΔΕ, αλλά αποτυπώνει μια κατεύθυνση προς στοχευμένες ελαφρύνσεις και διατήρηση της σταθερότητας του φόρου για πολλούς ιδιοκτήτες.
Βραχυχρόνιες Μισθώσεις – Αυστηρότερο πλαίσιο
Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου ήδη ισχύουν απαγορεύσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, κάθε ακίνητο που μεταβιβάζεται θα διαγράφεται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Αν δηλαδή κάποιος πουλήσει ένα τέτοιο ακίνητο αυτό θα μπορεί να μισθώνεται μόνο σε μακροχρόνια μίσθωση. Το μέτρο αποσκοπεί στον περιορισμό της ανεξέλεγκτης ανάπτυξης της συγκεκριμένης δραστηριότητας στα μεγάλα αστικά κέντρα. Οι σημερινές ρυθμίσεις απαγόρευσης επεκτείνονται και στο κέντρο Θεσσαλονίκης.
Ήδη, από 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύουν νέοι κανόνες για βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb κ.λπ.):
Υποχρεωτική εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ (AMA).
Αυξημένες απαιτήσεις ασφαλείας, ηλεκτρολογικών και πυρασφάλειας για όλα τα ακίνητα.
Πρόστιμα από €5.000 για μη συμμόρφωση και μεγαλύτερα για επαναλαμβανόμενες παραβάσεις.
Σε ορισμένες περιοχές (όπως ορισμένα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και η Θεσσαλονίκη), η έκδοση νέων αδειών ή η ένταξη στο μητρώο είναι περιορισμένη ή παγωμένη μέχρι το τέλος του 2026.
Δεν υπάρχει πλήρης απαγόρευση σε ολόκληρη τη χώρα, αλλά περιορισμοί στις περιοχές με πολύ υψηλή ζήτηση και στεγαστικές πιέσεις.
Το πρόγραμμα «Εξοικονομώ 2026»
Τα νέα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, με στόχο την αύξηση της ενεργειακής απόδοσης κατοικιών, συνεχίζουν και το 2026. Τα κίνητρα περιλαμβάνουν:
– Υποστήριξη για αντλίες θερμότητας, φωτοβολταϊκά, σύγχρονες εγκαταστάσεις θέρμανσης.
– Διευκολύνσεις για ιδιοκτήτες ανεξαρτήτως εισοδήματος σε πολλές περιπτώσεις.
Παρά τις ενισχύσεις, οι ηλεκτρολόγοι και μηχανικοί ζητούν σαφή ρόλο στη διαδικασία, όπως έχει καταγραφεί σε δημόσιες παρεμβάσεις.
Το πλαίσιο για την Golden Visa
Το πρόγραμμα Golden Visa εξακολουθεί να λειτουργεί με τα αυξημένα κριτήρια που τέθηκαν πρόσφατα, χωρίς άλλες σημαντικές αλλαγές στο 2026. Τα βασικά σημεία είναι:
– Υψηλότερο όριο επένδυσης για δημοφιλείς περιοχές όπως η Αττική και τα μεγάλα νησιά. (800.000€)
– Ειδικές εξαιρέσεις για μετατροπή χρήσης ή διατηρητέα ακίνητα, όπως ίσχυαν. (250.000€)
Αξίζει να σημειωθεί ότι το τελευταίο χρονικό διάστημα καταγράφεται μεγάλο ενδιαφέρον από την πλευρά των κατασκευαστών για μετατροπή επαγγελματικών χώρων (π.χ. συνεργεία, φροντιστήρια, μίνι μάρκετ) σε κατοικίες, προκειμένου να πωληθούν μέσω του προγράμματος Golden Visa.
Τιμές στα ύψη και νέες παρεμβάσεις
Η αγορά δείχνει σημάδια “σταθεροποίησης” παραμένοντας ήδη σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα και σε ό,τι αφορά στα ενοίκια και σε ό,τι αφορά τις τιμές πώλησης των ακινήτων.
Η προσφορά ακινήτων -προς το παρόν- δεν είναι τέτοια που να μπορέσει να συγκρατήσει τα ενοίκια, ενώ οι αγοραστές αντιμετωπίζουν την πρόκληση του δανεισμού από τις τράπεζες, οι οποίες έχουν αυστηροποιήσει τα κριτήρια τους και περιορίσει τη ροή χρήματος.
Ο πρωθυπουργός προανήγγειλε ένα «γενναίο πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών που θα καλύπτει έως και το 90% της δαπάνης». Πρόκειται για ένα πρόγραμμα 400 εκατ. ευρώ το οποίο θα στοχεύει στην αναβάθμιση κλειστών κατά προτεραιότητα ακινήτων με επιδότηση έως και 36.000 ευρώ. Προϋπόθεση για την ένταξη στο πρόγραμμα θα είναι το εισοδηματικό όριο που για ένα ζευγάρι θα είναι 35.000 ευρώ με προσαύξηση 5.000 για κάθε παιδί.
Επιπλέον ανακοίνωσε ότι στο εξής για 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς που νοικιάζουν στην επαρχία (εκτός αστικών κέντρων Αττικής και Θεσσαλονίκης) θα προβλέπεται και δεύτερη επιστροφή ενοικίου ανεξάρτητα από το εισόδημά τους, αρκεί να πληρώνουν ενοίκιο στην περιφέρεια που υπηρετούν.
Θα προωθηθούν «τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές για κατοικίες για δημοσίους υπαλλήλους».
Προωθείται πλαίσιο κινήτρων για νέες επενδύσεις στον τομέα της στέγης. «Οι κατασκευαστικές θα μπορούν να χτίζουν διαμερίσματα ή να μετατρέπουν σε κατοικίες υφιστάμενα κτίρια αποκλειστικά προς ενοικίαση τουλάχιστον 10 ετών. Τα μισθώματα θα εκπίπτουν απ’ τον φόρο εισοδήματος.
Τέλος, η κυβέρνηση θα φέρει νέα πολεοδομική πρόβλεψη σύμφωνα με την οποία «θα επιτρέπεται η γρήγορη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων προς οικιστική χρήση. Εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή κτίρια θα εντάσσονται στην κατηγορία ιδιωτικών επενδύσεων για οικιστική χρήση».
Η μετάβαση στην αγορά ακινήτων του 2026 δεν είναι απλή. Από τον εκσυγχρονισμό των πληρωμών, τη φορολογική αναδιάρθρωση των ενοικίων, μέχρι το πιο σφιχτό ρυθμιστικό πλαίσιο για βραχυχρόνιες μισθώσεις, το νέο πλαίσιο στοχεύει σε διαφάνεια, φορολογική συμμόρφωση και αύξηση της μακροχρόνιας διαθεσιμότητας κατοικιών.
Η πλήρης επίδραση θα φανεί σταδιακά, ενώ είναι σαφές ότι η ελληνική αγορά εισέρχεται σε μια περιόδο πιο δομημένης, αλλά και πιο απαιτητικής, λειτουργίας.
Προς το παρόν η ακριβή στέγη παραμένει ανάμεσα στα κυριότερα προβλήματα που αντιμετωπίζει ο Έλληνας περνώντας το «κατώφλι» του νέου έτους.
