Η κυβέρνηση προχώρησε σε πακέτο παρεμβάσεων που ελαφρύνουν –κυρίως– τη μεσαία ιδιοκτησία, διορθώνουν στρεβλώσεις στη φορολόγηση των ενοικίων και ενθαρρύνουν τη διάθεση περισσότερων κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Τα βασικά σημεία αφορούν στη νέα κλίμακα για τα ενοίκια, το «κούρεμα» στα τεκμήρια κατοικίας, τις διευκολύνσεις στον ΕΝΦΙΑ και τα ειδικά κίνητρα για τα «κλειστά» σπίτια και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η φορολογική ανάσα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ήταν αναγκαία, ύστερα από χρόνια στασιμότητας και υπερφορολόγησης που αποθάρρυνε τη νόμιμη εκμίσθωση και τη συντήρηση των κατοικιών. Ωστόσο, το αν η νέα δέσμη μέτρων θα φέρει ουσιαστική ανακούφιση ή θα μείνει σε επίπεδο «διορθωτικών κινήσεων» θα εξαρτηθεί από το πώς θα εφαρμοστούν στην πράξη, ειδικά ως προς τις αντικειμενικές αξίες, τον ΕΝΦΙΑ και τη διαχείριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η σταθερότητα και η προβλεψιμότητα στη φορολογία ακινήτων είναι εξίσου σημαντική με τη μείωση των συντελεστών.
Η νέα κλίμακα φόρου για εισοδήματα από ενοίκια
Από τα εισοδήματα που φορολογούνται το 2026 και μετά (χρήση 2025), προστίθεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για το τμήμα εισοδήματος 12.000,01–24.000€. Η κλίμακα διαμορφώνεται ως εξής:
• έως 12.000€: 15%
• 12.000,01–24.000€: 25%
• 24.000,01–36.000€: 35%
• πάνω από 36.000€: 45%
Η αλλαγή μειώνει αισθητά τον φόρο για ιδιοκτήτες με μεσαία μισθωτικά εισοδήματα, που μέχρι τώρα «σκαρφάλωναν» στο 35% αμέσως μετά τα 12.000€.
Παράδειγμα: Ιδιοκτήτης με 20.000€ ενοίκια το 2025 φορολογείται:
• 12.000€ × 15% = 1.800€
• 8.000€ × 25% = 2.000€
• Σύνολο: 3.800€ (έναντι 4.600€ με το παλιό 35%).
Κούρεμα στα τεκμήρια κατοικίας έως 35%
Μετά από 19 χρόνια (πρώτη φορά από το 2006), τα τεκμήρια διαβίωσης μειώνονται κατά μέσο όρο 30% (έως και 35% σε ορισμένες κατηγορίες) για κατοικίες, με νέα κλιμάκωση ανά τ.μ. (π.χ. 28€/τ.μ. έως 80 τ.μ., 45€/τ.μ. για 81–120 τ.μ., 77€/τ.μ. για 121–200 τ.μ.), και μικρότερες προσαυξήσεις σε ζώνες υψηλής τιμής. Στόχος είναι να περιοριστούν οι «τεκμαρτές» επιβαρύνσεις που εγκλώβιζαν πολλούς ιδιοκτήτες. Οι αλλαγές εφαρμόζονται στα εισοδήματα του 2025 (δηλώσεις 2026).
ΕΝΦΙΑ 2025: Εξόφληση με μια δόση παραπάνω
Ο ΕΝΦΙΑ του 2025 αναρτήθηκε νωρίτερα (28 Φεβρουαρίου) και εξοφλείται σε 12 μηνιαίες δόσεις (αντί 11), διευκολύνοντας τον προγραμματισμό ρευστότητας των νοικοκυριών. Η πρώτη δόση καταβάλλεται έως τις 31 Μαρτίου 2025 και η τελευταία έως τον Φεβρουάριο 2026.
Κίνητρα για να «ανοίξουν» κλειστά σπίτια
Για να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, παρέχεται πλήρης απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 36 συνεχόμενους μήνες στα ενοίκια, όταν:
• εκμισθώνονται κατοικίες που ήταν κενές ≥3 έτη, ή
• μετατρέπονται από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση, ή
• μισθώνονται νέες/ανακαινισμένες κατοικίες έως 120 τ.μ. με συμβόλαιο τουλάχιστον 3 ετών.
Το μέτρο καλύπτει συμβάσεις που συνάπτονται από 8/9/2024 και επεκτείνεται ώστε να καλύψει συμβάσεις που θα γίνουν και μέσα στο 2026.
Στην πράξη, τα ενοίκια που εισπράττονται κατά τη διάρκεια των 36 μηνών απαλλάσσονται πλήρως από φόρο εισοδήματος.
Τι ισχύει στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Πιο αυστηρές υποχρεώσεις πλατφορμών/διαχειριστών: Υποβολή Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής έως την 20ή του επόμενου μήνα της αναχώρησης· δυνατότητα τροποποίησης μέχρι 28 Φεβρουαρίου του έτους δήλωσης πριν από την οριστικοποίηση του Μητρώου. Απαραίτητος ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Φορολογία/τέλη: Στο πλαίσιο της στεγαστικής δέσμης, επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων. Επιπλέον, επιβάλλεται ΦΠΑ 13% στους ιδιοκτήτες που διαθέτουν τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και σε νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων. Φυσικά πρόσωπα με έως δύο (2) ακίνητα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Στόχος είναι να περιοριστεί η υποκατάσταση μακροχρόνιων μισθώσεων από βραχυχρόνιες.
Ποιοι ιδιοκτήτες οφελούνται;
• Μεσαίο εισόδημα από ενοίκια (π.χ. 18.000€): ωφέλεια από τη νέα κλίμακα (25% στο κομμάτι 12–24 χιλ.). Μείωση φόρου ~800€ σε σχέση με πριν.
• Κύρια κατοικία 100 τ.μ.: χαμηλότερο τεκμήριο (45€/τ.μ. για το τμήμα 81–120 τ.μ., 28€/τ.μ. έως 80 τ.μ.), άρα μικρότερος κίνδυνος «τεκμαρτής» διαφοράς.
• Κενό διαμέρισμα που εκμισθώνεται τώρα μακροχρόνια: 36 μήνες απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπραχθούν, με βάση τις προϋποθέσεις του μέτρου.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες;
• Χρονισμός συμβολαίων για να «κλειδώσει» η 36μηνη απαλλαγή (παράταση έως και συμβάσεις εντός 2026). Κρατήστε όλα τα αποδεικτικά «κενότητας» και τυχόν μετατροπής από βραχυχρόνια.
• Σωστή συμπλήρωση Ε1/Ε2 και τήρηση προθεσμιών δηλώσεων στη βραχυχρόνια (έως 20 του επόμενου μήνα, τροποποιήσεις έως 28/2).
• Έξοδα/εκπτώσεις: συνεχίζει να ισχύει η κατ’ αποκοπή έκπτωση 5% για δαπάνες συντήρησης/λειτουργίας στα εισοδήματα από ακίνητα (όχι για προσθήκες/βελτιώσεις).
• ΕΝΦΙΑ: προγραμματίστε τις 12 δόσεις (έναρξη άνοιξη) και ελέγξτε εγκαίρως το Ε9 για μεταβολές.
Σε κάθε περίπτωση, οι αλλαγές δείχνουν μια στροφή προς πιο ρεαλιστική προσέγγιση στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Οι ιδιοκτήτες κερδίζουν χρόνο και οξυγόνο, αλλά η ουσιαστική εξυγίανση της αγοράς θα έρθει μόνο αν συνδυαστούν τα φορολογικά κίνητρα με πολιτικές που ενισχύουν την προσφορά κατοικιών και τη σταθερότητα -αν όχι τη μείωση- των ενοικίων.
