Η στεγαστική κρίση δεν είναι πλέον ελληνική ιδιαιτερότητα, αλλά ευρωπαϊκό πρόβλημα πρώτης γραμμής. Στη συνεδρίαση του Eurogroup στη Λευκωσία, οι υπουργοί Οικονομικών της ευρωζώνης συζητούν τις πολιτικές επιλογές για πιο προσιτή κατοικία, με την Ελλάδα να προσέρχεται στη συζήτηση έχοντας μπροστά της ένα παράδοξο: εκατομμύρια κατοικίες καταγράφονται ως κενές, αλλά ένα πολύ μικρότερο μέρος τους μπορεί πραγματικά να επιστρέψει στην αγορά.
Η Ευρώπη αναζητά πλέον κοινές απαντήσεις στο στεγαστικό, καθώς η αύξηση των τιμών κατοικίας και των ενοικίων έχει ξεπεράσει, σε πολλές χώρες, την αντοχή των εισοδημάτων. Το θέμα βρίσκεται στην ατζέντα του Eurogroup της 22ας Μαΐου 2026 στη Λευκωσία, όπου οι υπουργοί της ευρωζώνης θα ανταλλάξουν απόψεις για τις βασικές οικονομικές προκλήσεις και τις πολιτικές επιλογές γύρω από την προσιτή στέγαση.
Για την Ελλάδα, η συζήτηση έχει ιδιαίτερο βάρος. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται το οικονομικό επιτελείο, περίπου 794.000 κλειστά σπίτια θα μπορούσαν, έστω και εν μέρει, να αξιοποιηθούν ώστε να δώσουν ανάσα στην αγορά ενοικίων, ειδικά στην Αττική και στα μεγάλα αστικά κέντρα. Την ίδια ώρα, η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει στους πίνακες της Απογραφής 2021 τις κατοικίες ανά κατάσταση, κατοικούμενες και κενές, επιβεβαιώνοντας ότι το ζήτημα του αδρανούς οικιστικού αποθέματος είναι υπαρκτό και μετρήσιμο.
Το πρόβλημα, όμως, δεν λύνεται με μια απλή πρόσθεση. Δεν είναι όλα τα «κενά» σπίτια διαθέσιμα για ενοικίαση. Ένα μέρος αφορά εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, παλιά ακίνητα που χρειάζονται ακριβή ανακαίνιση, σπίτια σε περιοχές χωρίς ζήτηση εργασίας ή μετακίνησης, αλλά και ιδιοκτησίες με νομικά, κληρονομικά ή πολεοδομικά εμπόδια.
Εδώ βρίσκεται και η ελληνική αντίφαση: υπάρχει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, αλλά όχι απαραίτητα εκεί όπου υπάρχει η μεγαλύτερη ανάγκη. Η πίεση συγκεντρώνεται στα αστικά κέντρα, γύρω από πανεπιστήμια, περιοχές εργασίας, τουριστικούς κόμβους και γειτονιές με πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς. Εκεί, η προσφορά μακροχρόνιας μίσθωσης συρρικνώνεται, ενώ η ζήτηση παραμένει υψηλή.
Τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν γιατί η Ελλάδα βρίσκεται στην καρδιά της συζήτησης. Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούσαν κατά μέσο όρο το 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ. Στις πόλεις, το ποσοστό όσων ζουν σε νοικοκυριά που δίνουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη έφτανε το 29%, επίσης από τα υψηλότερα στην Ευρώπη.
Η πίεση στα ενοίκια είναι ιδιαίτερα έντονη στην Αθήνα. Το Reuters, επικαλούμενο στοιχεία της αγοράς, μετέδωσε ότι από το 2019 έως το 2024 τα ενοίκια στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά μέσο όρο πάνω από 50%, την ώρα που οι μέσοι μισθοί στην Ελλάδα αυξήθηκαν περίπου 27% την ίδια περίοδο.
Στην εξίσωση μπαίνει και το Airbnb. Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι η μοναδική αιτία της στεγαστικής κρίσης, όμως σε συγκεκριμένες περιοχές λειτουργεί ως επιταχυντής. Όταν διαμερίσματα που θα μπορούσαν να διατεθούν σε φοιτητές, εργαζόμενους ή οικογένειες περνούν στη βραχυχρόνια αγορά, η προσφορά για μόνιμη κατοικία μειώνεται. Το αποτέλεσμα δεν είναι παντού ίδιο: σε τουριστικές γειτονιές της Αθήνας, σε νησιά, σε κέντρα πόλεων και σε περιοχές με υψηλή επισκεψιμότητα, η επίδραση είναι σαφώς πιο αισθητή.
Η ΑΑΔΕ έχει ήδη θεσπίσει υποχρεώσεις για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου και υποβολή δήλωσης για κάθε μίσθωση. Παράλληλα, το 2025 δόθηκαν διευκρινίσεις για ενεργούς ΑΜΑ χωρίς πραγματοποιημένες μισθώσεις και για τους περιορισμούς εγγραφής σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.
Το κρίσιμο ερώτημα, ωστόσο, είναι τι είδους πολιτική μπορεί να αποδώσει στην Ελλάδα. Άλλες χώρες έχουν αναπτύξει εδώ και δεκαετίες ισχυρό απόθεμα κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας. Η Αυστρία, η Δανία και η Ολλανδία διαθέτουν πιο ώριμα μοντέλα δημόσιας ή συνεταιριστικής στέγασης. Η Ιρλανδία έχει δοκιμάσει μοντέλα «cost rental», δηλαδή ενοίκια κάτω από την αγορά, συνδεδεμένα με το πραγματικό κόστος ανάπτυξης και συντήρησης της κατοικίας. Η Γαλλία συνδυάζει κοινωνική κατοικία, επιδόματα ενοικίου και φορολογικά κίνητρα.
Στην Ελλάδα, όμως, η ιδιοκτησία είναι κατακερματισμένη, η κοινωνική κατοικία υποdeveloped μετά την κατάργηση του ΟΕΚ και μεγάλο μέρος των ακινήτων ανήκει σε μικροϊδιοκτήτες. Αυτό σημαίνει ότι οι λύσεις δεν μπορούν να αντιγραφούν μηχανικά από άλλες χώρες. Χρειάζεται μίγμα μέτρων: φορολογικά κίνητρα για να ανοίξουν κλειστά σπίτια, επιδότηση ανακαινίσεων με αυστηρή δέσμευση μακροχρόνιας μίσθωσης, περιορισμοί σε υπερκορεσμένες περιοχές βραχυχρόνιας μίσθωσης, κοινωνική αντιπαροχή και καλύτερη στόχευση των επιδομάτων ενοικίου.
Το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» κινείται προς αυτή την κατεύθυνση, αλλά το στοίχημα είναι η κλίμακα. Αν οι παρεμβάσεις μείνουν μικρές ή γραφειοκρατικές, δεν θα επηρεάσουν ουσιαστικά τις τιμές. Αντίθετα, αν συνδεθούν με πραγματική επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, μπορούν να λειτουργήσουν ως πρώτο ανάχωμα.
Η μάχη για το στεγαστικό δεν θα κριθεί μόνο από το πόσα σπίτια υπάρχουν στα χαρτιά, αλλά από το πόσα μπορούν να γίνουν κατοικήσιμα, προσιτά και διαθέσιμα εκεί όπου οι άνθρωποι πραγματικά ζουν και εργάζονται. Και αυτό είναι το πιο δύσκολο κομμάτι της εξίσωσης: η Ελλάδα δεν έχει μόνο έλλειψη σπιτιών. Έχει έλλειψη διαθέσιμων, αξιοπρεπών και οικονομικά προσιτών σπιτιών.
