Τα ενοίκια κατοικίας στην Ελλάδα έχουν ξεφύγει! Σήμερα, σε μεγάλο μέρος της αγοράς, το… «δεκάρι» ανά τετραγωνικό τον μήνα είναι ο κανόνας και όχι η εξαίρεση. Τα στοιχεία δείχνουν συνεχιζόμενη άνοδο και το 2025, με τις ζητούμενες τιμές να πιέζουν μισθούς και οικογενειακούς προϋπολογισμούς. Σύμφωνα με RE/MAX, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 4,3% φέτος σε σχέση με το 2024, με εντονότερες πιέσεις στην περιφέρεια λόγω χαμηλής προσφοράς «ποιοτικών» κατοικιών.
Στο κέντρο της Αθήνας, οι μέσες ζητούμενες τιμές κινούνται γύρω από τα 11,7€/τ.μ., ενώ σε «καυτές» γειτονιές όπως το Κουκάκι οι αγγελίες τον Αύγουστο έγραφαν 13,75€/τ.μ.. Στο Παγκράτι καταγράφηκε ιστορικό υψηλό 11,76€/τ.μ.. Στα νότια προάστια (π.χ. Βούλα) οι μέσες τιμές ακουμπούν και τα 15€/τ.μ., ενώ από την άλλη άκρη της κλίμακας ο Ίλιον παραμένει από τις «φθηνότερες» επιλογές με περίπου 8€/τ.μ..
Σε εθνικό επίπεδο, ο δείκτης του Spitogatos (SPI) καταγράφει άνοδο στις ζητούμενες τιμές ενοικίων και το 2025, με +6,7% στο Α’ τρίμηνο και +7,2% στο Β’ τρίμηνο σε ετήσια βάση.
Στα δυτικά προάστια της Αθήνας, οι μέσες ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν κατά 54,2% από το 2019 (από 5,77€/τ.μ. σε 8,9€/τ.μ.). Σε αρκετές ζώνες της Αττικής οι αυξήσεις από το 2019 ξεπερνούν το 45–80%, ενώ έχουν καταγραφεί και περιπτώσεις έως 100%. Συνολικά, η «νέα κανονικότητα» του 10–11€/τ.μ. ανά μήνα αποτυπώνεται όλο και πιο καθαρά στα δεδομένα.
Γιατί ξέφυγαν τα ενοίκια τόσο
1) Περιορισμένη προσφορά σύγχρονων κατοικιών. Η οικοδομική δραστηριότητα άργησε να επανέλθει μετά την κρίση, ενώ μεγάλο μέρος του αποθέματος είναι παλιό και ενεργειακά «βαρύ». Η ζήτηση συγκεντρώθηκε σε λιγοστά, ανακαινισμένα διαμερίσματα.
2) Τουρισμός & βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η ένταση σε τουριστικές ζώνες (κέντρο Αθήνας, παραθαλάσσια προάστια, νησιά) ανέβασε τις αποδόσεις και περιόρισε την προσφορά για μακροχρόνια μίσθωση.
3) Φοιτητική & εποχική ζήτηση. Το 2025 οι ζητούμενες τιμές για φοιτητική στέγη αυξήθηκαν 7,4% στο Β’ τρίμηνο σε ετήσια βάση, επιβαρύνοντας κλασικές «φοιτητουπόλεις».
4) Επενδυτική πίεση & εισοδηματικό χάσμα. Η Αθήνα παραμένει «μαγνήτης» κεφαλαίων (ακόμη και μετά τις «βελτιώσεις» στο πρόγραμμα Golden Visa), ενώ τα εισοδήματα των ενοικιαστών δεν ακολούθησαν την ίδια ταχύτητα, δημιουργώντας έντονο πρόβλημα και κάνοντας τη μισθωμένη κατοικία… απρόσιτη!
Οι προσπάθειες της κυβέρνησης να «ρίξει» περισσότερα ακίνητα στην αγορά, με στόχο να πιέσει τις τιμές προς τα κάτω δεν έχουν αποδώσει, ενώ οι επιδοτήσεις ενοικίου ή η επιστροφή ενός ενοικίου ως 800€, αν και προσφέρουν μια μικρή ανάσα στους δικαιούχους τους, δεν αντιμετωπίζουν το πρόβλημα ουσιαστικά. Θετικές κινήσεις, που περιμένουμε να δούμε πως θα λειτουργήσουν στην πράξη, αποτελούν το υπό διαμόρφωση κοινωνικό στεγαστικό πρόγραμμα και η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή μισθωμάτων από 1/1/2026, καθώς μπορούν να βελτιώσουν τη διαφάνεια, αλλά δεν μπορούν να εγγυηθούν ότι θα αυξηθεί αυτομάτως η προσφορά προσιτών κατοικιών. Γιατί στο τέλος της ημέρας, το ζητούμενο είναι: Προσφορά και Ζήτηση. Όσο παραμένει μειωμένη η προσφορά, ενώ η ζήτηση αυξάνεται, τόσο θα αυξάνονται και τα ενοίκια…
Προτάσεις «έξω από το κουτί»…
Δημιουργία Ταμείου Προσιτής Κατοικίας με αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων και ΣΔΙΤ, αλλά με εγγυημένο μερίδιο κοινωνικής/προσιτής μίσθωσης και ρήτρες ελέγχου τιμών για 15–20 χρόνια.
Build-to-Rent κίνητρα (φορολογικές αποσβέσεις, γρήγορες άδειες) με όρους ανώτατου μισθώματος ανά ζώνη.
Στοχευμένος έλεγχος βραχυχρόνιων μισθώσεων σε πιεσμένες ζώνες. Όρια ανά πολεοδομική ενότητα, υποχρεωτική άδεια και ανταποδοτικό τέλος για χρηματοδότηση προσιτής στέγης. Στόχος δεν είναι το «λουκέτο» στον τουρισμό, αλλά η ισορροπία αγοράς. (Η εμπειρία διεθνώς δείχνει ότι η ανεξέλεγκτη βραχυχρόνια μίσθωση μειώνει την προσφορά για μόνιμους ενοικιαστές, αφού είναι πιο ελκυστική και εξασφαλίζει υψηλές αποδόσεις.)
Ενίσχυση επιδομάτων με «έξυπνο» σχεδιασμό. Σύνδεση επιδότησης με πλαφόν μισθώματος ανά ζώνη (ώστε το δημόσιο χρήμα να μη χρηματοδοτεί αυξήσεις). Εδώ θα μπορούσε να υιοθετηθεί και μια κλιμάκωση της ενίσχυσης για νέους/μονογονεϊκές οικογένειες και φοιτητές σε πόλεις με λογικά κριτήρια.
Κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις & ενεργειακή αναβάθμιση. Έκπτωση φόρου για ιδιοκτήτες που υπογράφουν 3ετείς+ συμβάσεις με «λογικό» ενοίκιο ανά ζώνη. Επιδότηση ενεργειακής ανακαίνισης με αντάλλαγμα δέσμευση ανώτατης τιμής μισθώματος για 5–7 χρόνια.
Διαφάνεια στην αγορά. Υποχρεωτική δημόσια πλατφόρμα δεδομένων με πραγματικές μισθώσεις (με ανωνυμοποιημένα στοιχεία), ώστε νοικοκυριά και πολιτεία να βλέπουν τιμές ανά τετράγωνο και να τεκμηριώνουν πολιτικές.
Η Ελλάδα του 2025 έχει «εισαγάγει» ως κανονικότητα τα 10–11€/τ.μ. τον μήνα, συχνά πολύ παραπάνω σε δημοφιλείς ζώνες. Η αγορά από μόνη της δεν θα επαναφέρει την μισθωμένη στέγη σε προσιτά επίπεδα. Χρειάζεται συνδυασμός: Περισσότερα σπίτια εκεί που υπάρχει ζήτηση, έξυπνα επιδόματα, κανόνες στη βραχυχρόνια μίσθωση, κίνητρα σε ιδιοκτήτες για σταθερά και λογικά μισθώματα. Αλλιώς, το πρόβλημα στέγασης για εκατομμύρια ενοικιαστές θα γίνει μόνιμη κρίση.
