Το αν ένα κατάστημα μπορεί να λειτουργήσει κάτω από πολυκατοικία ξαναέρχεται στο τραπέζι της δημόσιας συζητήσης με αφορμή πρόσφατες πυρκαγιές, όπως αυτή στο Ίλιον. Πλην, όμως, το σχετικό ερώτημα δεν απαντάται με ένα απλό «ναι» ή «όχι». Κρίνεται από τέσσερα βασικά φίλτρα: τις χρήσεις γης της περιοχής, την οικοδομική άδεια και τη νόμιμη χρήση του χώρου, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και την ειδική άδεια ή γνωστοποίηση της δραστηριότητας. Και πάνω από όλα: το πιστοποιητικό πυροπροστασίας, όπου απαιτείται, δεν νομιμοποιεί από μόνο του μια παράνομη πολεοδομικά χρήση.
Το ερώτημα επανέρχεται συχνά σε πολυκατοικίες: μπορεί να λειτουργήσει στο ισόγειο ένα σουβλατζίδικο; Ένα μίνι μάρκετ; Ένα χρωματοπωλείο; Μια αποθήκη; Ένα συνεργείο; Ένα βενζινάδικο;
Η απάντηση δεν βρίσκεται μόνο στην Πυροσβεστική, ούτε μόνο στον Δήμο. Βρίσκεται πρώτα στο πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής. Το Π.Δ. 59/2018 καθορίζει τις γενικές και ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης, μεταξύ των οποίων η αμιγής κατοικία, η γενική κατοικία, το πολεοδομικό κέντρο, οι παραγωγικές δραστηριότητες, το χονδρεμπόριο και άλλες κατηγορίες.
Με απλά λόγια: άλλο επιτρέπεται σε περιοχή αμιγούς κατοικίας, άλλο σε περιοχή γενικής κατοικίας και άλλο σε πολεοδομικό ή τοπικό κέντρο.
Το πρώτο φίλτρο: η χρήση γης
Σε περιοχή αμιγούς κατοικίας, οι εμπορικές χρήσεις είναι πολύ περιορισμένες. Επιτρέπονται μόνο εμπορικά καταστήματα και καταστήματα προσωπικών υπηρεσιών που εξυπηρετούν τις καθημερινές ανάγκες των κατοίκων, με όριο συνολικής επιφάνειας 150 τ.μ. ανά οικόπεδο, ενώ από επαγγελματικά εργαστήρια επιτρέπονται μόνο φούρνοι έως 150 τ.μ.
Άρα, σε μια τέτοια περιοχή, ένα μικρό παντοπωλείο, ψιλικατζίδικο, φαρμακείο, κομμωτήριο ή μικρό κατάστημα γειτονιάς μπορεί να είναι κατ’ αρχήν επιτρεπτό, εφόσον πληρούνται και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις. Αντίθετα, πιο βαριές χρήσεις, όπως συνεργεία, αποθήκες μεγάλης κλίμακας, πρατήρια καυσίμων ή δραστηριότητες με όχληση, κατά κανόνα δεν χωρούν σε αυτό το καθεστώς.
Σε περιοχή γενικής κατοικίας, το πλαίσιο είναι ευρύτερο. Επιτρέπονται εμπορικά καταστήματα, καταστήματα προσωπικών υπηρεσιών και υπεραγορές τροφίμων έως 1.500 τ.μ., εστίαση έως 300 τ.μ., αναψυκτήρια έως 200 τ.μ., γραφεία, ορισμένες αποθήκες χαμηλής όχλησης έως 400 τ.μ., επαγγελματικά εργαστήρια έως 400 τ.μ., πλυντήρια-λιπαντήρια και συνεργεία συνήθων οχημάτων έως 3,5 τόνους, με περιορισμούς.
Στο πολεοδομικό κέντρο ή σε τοπικό κέντρο γειτονιάς, οι χρήσεις είναι ακόμη πιο ανοιχτές: εμπόριο, γραφεία, εστίαση, αναψυκτήρια, χώροι αναψυχής, αποθήκες χαμηλής όχλησης έως 500 τ.μ. και επαγγελματικά εργαστήρια έως 500 τ.μ. μπορούν να επιτραπούν, πάντα με τους ειδικούς περιορισμούς της περιοχής.
Το δεύτερο φίλτρο: η οικοδομική άδεια και η νόμιμη χρήση του χώρου
Ακόμη κι αν η περιοχή επιτρέπει μια δραστηριότητα, πρέπει να ελεγχθεί αν ο συγκεκριμένος χώρος της πολυκατοικίας μπορεί να τη δεχτεί.
Δεν αρκεί δηλαδή να λέει κάποιος «το ισόγειο είναι κατάστημα». Πρέπει να φαίνεται από την οικοδομική άδεια, την άδεια δόμησης, τις τυχόν αναθεωρήσεις και τις δηλώσεις τακτοποίησης ότι ο χώρος είναι νόμιμος, κύριας χρήσης και κατάλληλος για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.
Για τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, όπως καφέ, σουβλατζίδικα, εστιατόρια, μίνι μάρκετ τροφίμων ή φούρνοι, απαιτείται μεταξύ άλλων βεβαίωση μηχανικού ότι πληρούνται οι κτιριολογικές προϋποθέσεις, οι προϋποθέσεις κύριας χρήσης, ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, ο Κανονισμός Πυροπροστασίας και οι πολεοδομικές διατάξεις.
Αυτό είναι κρίσιμο: ένα υπόγειο, μια αποθήκη, ένας χώρος στάθμευσης ή ένας χώρος που έχει άλλη χρήση στην άδεια δεν μπορεί να μετατραπεί αυθαίρετα σε κατάστημα, κουζίνα, εργαστήριο ή αποθήκη εμπορευμάτων χωρίς τον απαιτούμενο έλεγχο και, όπου χρειάζεται, αλλαγή χρήσης.
Το τρίτο φίλτρο: ο κανονισμός της πολυκατοικίας
Ακόμη και αν η πολεοδομία επιτρέπει τη χρήση, μπορεί να την απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας.
Ο κανονισμός συντάσσεται συνήθως με συμβολαιογραφική πράξη και ρυθμίζει τις σχέσεις των ιδιοκτητών. Οι περιορισμοί του δεσμεύουν όχι μόνο τους αρχικούς ιδιοκτήτες αλλά και μεταγενέστερους αγοραστές ή κληρονόμους.
Έτσι, αν ο κανονισμός απαγορεύει καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, χρήσεις με οσμές, θορύβους, εύφλεκτα υλικά, αποθήκες, εργαστήρια ή δραστηριότητες που ενοχλούν την κατοικία, η επιχείρηση μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπη με αστικές αξιώσεις από τους συνιδιοκτήτες, ακόμη κι αν έχει κάνει γνωστοποίηση λειτουργίας.
Σουβλατζίδικα, καφέ, εστιατόρια: επιτρέπονται, αλλά όχι παντού
Τα καταστήματα εστίασης κάτω από πολυκατοικίες είναι ίσως η πιο συνηθισμένη πηγή συγκρούσεων.
Σε περιοχή γενικής κατοικίας, η εστίαση επιτρέπεται έως 300 τ.μ. Σε τοπικό κέντρο συνοικίας μέσα σε περιοχή αμιγούς κατοικίας, η εστίαση επιτρέπεται έως 200 τ.μ., εφόσον προβλέπεται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Όμως το κατάστημα πρέπει να έχει γνωστοποίηση λειτουργίας, βεβαίωση εγκατάστασης, βεβαίωση μηχανικού, κάτοψη, νόμιμη χρήση, τήρηση υγειονομικών όρων, άδεια για κοινόχρηστο χώρο αν βγάζει τραπεζοκαθίσματα, άδεια για μουσική πέραν του ωραρίου όπου απαιτείται και τις απαιτούμενες προϋποθέσεις πυροπροστασίας.
Η γνωστοποίηση γίνεται ηλεκτρονικά στην αρμόδια αρχή μέσω NotifyBusiness για την ίδρυση και έναρξη λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος.
Σούπερ μάρκετ και μίνι μάρκετ: το μέγεθος έχει σημασία
Τα μίνι μάρκετ και τα σούπερ μάρκετ δεν κρίνονται μόνο από το είδος τους, αλλά και από την επιφάνειά τους.
Σε γενική κατοικία, οι υπεραγορές τροφίμων επιτρέπονται μέχρι 1.500 τ.μ. Σε αμιγή κατοικία, επιτρέπονται μόνο καταστήματα που εξυπηρετούν τις καθημερινές ανάγκες των κατοίκων, με πολύ χαμηλότερο όριο επιφάνειας, 150 τ.μ. ανά οικόπεδο.
Άρα, ένα μικρό μίνι μάρκετ γειτονιάς μπορεί να είναι νόμιμο σε πολλές περιπτώσεις. Ένα μεγάλο σούπερ μάρκετ κάτω από πολυκατοικία χρειάζεται πολύ πιο αυστηρό έλεγχο χρήσεων γης, επιφάνειας, στάθμευσης, φορτοεκφόρτωσης, πυρασφάλειας και κανονισμού πολυκατοικίας.
Χρωματοπωλεία και καταστήματα με εύφλεκτα υλικά
Ένα χρωματοπωλείο μπορεί να αντιμετωπιστεί ως εμπορικό κατάστημα, αλλά δεν είναι πάντα «απλό κατάστημα». Η φύση και η ποσότητα των υλικών που αποθηκεύει ή διαθέτει — χρώματα, διαλύτες, σπρέι, εύφλεκτα προϊόντα — μπορεί να το φέρει σε αυστηρότερη κατηγορία πυροπροστασίας ή ακόμη και σε καθεστώς αποθήκης ή δραστηριότητας με ειδικούς όρους.
Εδώ δεν αρκεί να είναι επιτρεπτό το «εμπόριο». Πρέπει να εξεταστεί τι πραγματικά αποθηκεύεται, σε ποιες ποσότητες, με τι σήμανση, τι αερισμό, τι μέσα πυρόσβεσης, τι πυρανίχνευση ή πυροδιαμερισματοποίηση απαιτείται.
Η Πυροσβεστική εκδίδει πιστοποιητικό ενεργητικής πυροπροστασίας όπου αυτό προβλέπεται από τις διατάξεις ως δικαιολογητικό για άδεια, έγκριση ή γνωστοποίηση λειτουργίας. Το πιστοποιητικό έχει διάρκεια ισχύος 5 ετών, αλλά δεν νομιμοποιεί πολεοδομικά τον χώρο ούτε υποκαθιστά άλλες άδειες.
Αποθήκες κάτω από πολυκατοικίες
Οι αποθήκες είναι από τις πιο παρεξηγημένες χρήσεις. Δεν είναι όλες ίδιες.
Σε γενική κατοικία επιτρέπονται αποθήκες χαμηλής όχλησης έως 400 τ.μ., ενώ σε πολεοδομικό κέντρο αποθήκες χαμηλής όχλησης έως 500 τ.μ. Δεν επιτρέπονται όμως όλες οι μορφές αποθήκευσης, και ειδικά δραστηριότητες που συνδέονται με μεγαλύτερη όχληση, επικίνδυνα υλικά, χονδρεμπόριο ή φορτοεκφόρτωση μπορεί να αποκλείονται ή να χρειάζονται ειδικό καθεστώς.
Μια μικρή βοηθητική αποθήκη καταστήματος δεν είναι το ίδιο με μια εμπορική αποθήκη διανομών. Ούτε μια αποθήκη χαρτικών είναι το ίδιο με αποθήκη χημικών ή εύφλεκτων υλικών.
Συνεργεία αυτοκινήτων: επιτρέπονται μόνο υπό αυστηρούς όρους
Σε περιοχή γενικής κατοικίας, επιτρέπονται συνεργεία επισκευής συνήθων οχημάτων έως 3,5 τόνους ή έως 9 ατόμων, αλλά εξαιρούνται φανοποιεία και βαφεία, εκτός αν ο πολεοδομικός σχεδιασμός τα επιτρέπει κατ’ εξαίρεση ως χαμηλής όχλησης και συνοδή χρήση συνεργείου.
Η λειτουργία συνεργείου δεν είναι απλή εμπορική χρήση. Η γνωστοποίηση λειτουργίας γίνεται ψηφιακά μέσω του ΟΠΣ ΑΔΕ/OpenBusiness και απαιτεί τήρηση όρων για χωροθέτηση, εγκαταστάσεις, κτίριο, ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό και σήμανση.
Ειδικά κάτω από πολυκατοικία, πρέπει να ελεγχθούν εξονυχιστικά ζητήματα θορύβου, καυσαερίων, εξαερισμού, αποβλήτων, λαδιών, πρόσβασης οχημάτων, πυροπροστασίας και κανονισμού πολυκατοικίας.
Βενζινάδικα κάτω ή δίπλα σε πολυκατοικίες
Τα πρατήρια καυσίμων είναι ξεχωριστή κατηγορία, υψηλής επικινδυνότητας σε σχέση με μια απλή εμπορική χρήση.
Σε γενική κατοικία προβλέπεται η χρήση πρατηρίων παροχής καυσίμων και ενέργειας, αλλά η εγκατάσταση νέων πρατηρίων υγρών καυσίμων σε συνδυασμό με σταθμό αυτοκινήτων, πλυντήριο, λιπαντήριο, αξεσουάρ και μίνι μάρκετ επιτρέπεται μόνο εφόσον αποτελεί μοναδική χρήση του οικοπέδου.
Η άδεια λειτουργίας πρατηρίου υγρών καυσίμων χορηγείται αφού υπάρχει ήδη άδεια ίδρυσης και έχουν ολοκληρωθεί οι απαραίτητες εργασίες, με υποβολή δικαιολογητικών στην αρμόδια Περιφέρεια.
Με απλά λόγια: ένα πρατήριο καυσίμων δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται σαν «ένα ακόμη ισόγειο κατάστημα». Θέλει ειδική αδειοδότηση, ειδικές αποστάσεις και τεχνικές προδιαγραφές, πυροπροστασία, περιβαλλοντικούς όρους όπου απαιτούνται και αυστηρό έλεγχο συμβατότητας με το ακίνητο.
Τι απαγορεύεται ρητώς ή πρακτικά αποκλείεται
Δεν υπάρχει μία ενιαία λίστα που να λέει «απαγορεύονται παντού κάτω από πολυκατοικίες». Υπάρχουν όμως χρήσεις που αποκλείονται όταν δεν προβλέπονται από τη χρήση γης, την οικοδομική άδεια ή τον κανονισμό.
Στην πράξη, προβληματικές ή απαγορευμένες μπορεί να είναι:
Πρώτον, χρήσεις που δεν επιτρέπονται στην περιοχή, όπως βαριές αποθήκες, βιομηχανικές ή βιοτεχνικές δραστηριότητες μεγαλύτερης όχλησης σε ζώνες κατοικίας.
Δεύτερον, χρήσεις που αλλοιώνουν τον νόμιμο χαρακτήρα του χώρου, για παράδειγμα μετατροπή θέσεων στάθμευσης, υπογείων ή αποθηκών σε κατάστημα, κουζίνα ή εργαστήριο χωρίς νόμιμη αλλαγή χρήσης.
Τρίτον, δραστηριότητες που απαγορεύονται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ακόμη κι αν γενικά επιτρέπονται στην περιοχή.
Τέταρτον, επιχειρήσεις με εύφλεκτα, εκρηκτικά, τοξικά ή επικίνδυνα υλικά χωρίς την απαιτούμενη ειδική αδειοδότηση και πυροπροστασία.
Πέμπτον, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος που λειτουργούν χωρίς γνωστοποίηση, χωρίς βεβαίωση εγκατάστασης, χωρίς βεβαίωση μηχανικού ή χωρίς τα απαιτούμενα μέτρα πυρασφάλειας.
Πότε απαιτείται Πυροσβεστική
Η Πυροσβεστική εμπλέκεται όταν η δραστηριότητα απαιτεί πιστοποιητικό ενεργητικής πυροπροστασίας ή όταν η κατηγορία κινδύνου επιβάλλει συγκεκριμένα μέτρα.
Για καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, οι δραστηριότητες χαμηλού κινδύνου μπορεί να απαλλάσσονται από την υποχρέωση πιστοποιητικού ενεργητικής πυροπροστασίας, αλλά πρέπει να τηρούν και να συντηρούν τα προβλεπόμενα μέτρα και μέσα πυροπροστασίας. Αντίθετα, στη μεσαία κατηγορία κινδύνου, οι φορείς οφείλουν εντός 50 ημερών από τη γνωστοποίηση να εφοδιαστούν από την οικεία Πυροσβεστική Υπηρεσία με πιστοποιητικό ενεργητικής πυροπροστασίας.
Σημαντικό: το πιστοποιητικό πυροπροστασίας δεν σημαίνει ότι το κατάστημα είναι νόμιμο πολεοδομικά. Η ίδια η διαδικασία ξεκαθαρίζει ότι το πιστοποιητικό δεν νομιμοποιεί τη χρήση του κτιρίου ή του χώρου από πολεοδομική άποψη και δεν απαλλάσσει από άλλες άδειες ή εγκρίσεις.
Από πού παίρνουν άδεια οι επιχειρήσεις
Για τα περισσότερα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, η διαδικασία δεν είναι πλέον η παλιά «άδεια λειτουργίας» όπως την ήξερε ο κόσμος, αλλά γνωστοποίηση λειτουργίας. Ο ενδιαφερόμενος γνωστοποιεί ηλεκτρονικά την ίδρυση και έναρξη λειτουργίας στην αρμόδια αρχή, με σημεία εξυπηρέτησης τους Δήμους και τα ΚΕΠ-ΕΚΕ και ψηφιακό σημείο το NotifyBusiness.
Για συνεργεία, η γνωστοποίηση γίνεται μέσω OpenBusiness/ΟΠΣ ΑΔΕ, με αρμόδιο θεσμικό πλαίσιο του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών και ειδικές προϋποθέσεις για τον χώρο, τον εξοπλισμό και τη λειτουργία.
Για πρατήρια καυσίμων, η άδεια λειτουργίας δίνεται από την αρμόδια Περιφέρεια, αφού προηγηθεί άδεια ίδρυσης και ολοκληρωθούν οι εργασίες.
Για εμπορικά καταστήματα που δεν υπάγονται σε ειδική γνωστοποίηση, το κρίσιμο είναι η νόμιμη έναρξη επιχείρησης, η συμβατή χρήση γης, η νόμιμη χρήση του χώρου, η πυροπροστασία όπου απαιτείται και η τήρηση ειδικών κανόνων ανάλογα με το αντικείμενο.
