ΚΟΙΝΩΝΙΑ
31/08/2018 07:28 EEST

Φοιτητικό σαφάρι για μια στέγη

sarra22 via Getty Images

Πετύχατε στις Πανελλήνιες; Συγχαρητήρια και καλή τύχη πρώτα απ΄όλα για την εύρεση της κατάλληλης φοιτητικής στέγης, αφού δεν είναι βέβαιο ότι θα βρείτε και εάν τα καταφέρετε τότε, ανάλογα φυσικά με την πόλη της Ελλάδας που έχετε περάσει, το κόστος θα είναι ιδιαίτερα αποκαρδιωτικό. Βέβαια, υπάρχουν τα υπόγεια, τα ημιυπόγεια και άλλα παλιά μη ανακαινισμένα σπίτια.

Αυτή είναι η δυσάρεστη πραγματικότητα με την οποία βρίσκονται αντιμέτωποι οι επιτυχόντες των πανελληνίων εξετάσεων και οι γονείς τους, σύμφωνα με έρευνα που διεξήχθη από την πλέον δημοφιλή ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα, την Spitogatos.gr. 

Όπως προκύπτει από την έρευνα οι τιμές των φοιτητικών κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά σχεδόν σε όλες τις περιοχές της Ελλάδας, ιδιαίτερα σε όσες παρουσιάζουν τουριστικό ενδιαφέρον. Στην Αθήνα για παράδειγμα η μέση αύξηση των τιμών ήταν της τάξης του 17% και κάποιος φοιτητής που θα θελήσει να μείνει στο κέντρο της Αθήνας, στην Καλλιθέα ή στο Παγκράτι, για ένα διαμέρισμα περίπου 60 τ.μ μπορεί να του ζητηθούν περισσότερα από 400 ευρώ, δηλαδή το τ.μ κοστολογείται περίπου με 7,6 ευρώ. 

Ανάλογη είναι η κατάσταση και στη Θεσσαλονίκη, ενώ άπιαστο όνειρο μοιάζει η εύρεση φοιτητικής κατοικίας στην Κέρκυρα, αλλά και στην Κρήτη και ιδιαίτερα στο Ρέθυμνο και τα Χανιά. Βάσει των στοιχείων πιο εύκολο και οικονομικό είναι να μείνει κανείς στο Κολωνάκι, όπου για μια γκαρσονιέρα 43 τ.μ η τιμή ενοικίασης ανέρχεται στα 371 ευρώ, ήτοι 9,5 ευρώ το τ.μ.. 

Η αύξηση που παρατηρείται οφείλεται σε πολλούς λόγους αναφέρει στη HuffPost Greece ο κ. Δημήτρης Μελαχροινός, CEO του Spitogatos Network και σημειώνει πως ο πρώτος και βασικότερος είναι η μείωση της προσφοράς.

«Τα διαθέσιμα ακίνητα προς μακροπρόθεσμη ενοικίαση είναι και φέτος σημαντικά λιγότερα (18% μειωμένο «στοκ» πανελλαδικά σε σχέση με το 2017) δεδομένου ότι πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούν πλέον να διαθέτουν τα ακίνητά τους προς βραχυπρόθεσμη/τουριστική ενοικίαση, με αποτέλεσμα οι τιμές των ενοικίων σε πολλές περιοχές να έχουν ξεπεράσει ακόμα και τα προ κρίσης επίπεδα» υπογραμμίζει. 

Ο κ. Μελαχροινός μιλά αναλυτικά για τις αλλαγές με τις τιμές ενοικίασης φοιτητικών κατοικιών και τα αίτια ενώ συμβουλεύει γονείς και φοιτητές για το τι πρέπει να προσέχουν στο «κυνήγι» φοιτητικής κατοικίας.

Τι έχει αλλάξει με τις τιμές ενοικίασης φοιτητικών κατοικιών σε σχέση με πέρυσι και που το αποδίδετε αυτό; 

Είναι ξεκάθαρο ότι οι τιμές των φοιτητικών κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά σχεδόν σε όλες τις περιοχές της Ελλάδας, ιδιαίτερα σε όσες παρουσιάζουν τουριστικό ενδιαφέρον. Η αύξηση αυτή είναι πιο έντονη στις περιοχές στις οποίες, εκτός από εγχώριο, υπάρχει και διεθνές τουριστικό ενδιαφέρον, π.χ. στην Αθήνα η μέση αύξηση των τιμών ήταν της τάξης του 17%. 

Η αύξηση αυτή οφείλεται σε τρεις λόγους. Ο πρώτος και βασικότερος είναι η μείωση της προσφοράς. Τα διαθέσιμα ακίνητα προς μακροπρόθεσμη ενοικίαση είναι και φέτος σημαντικά λιγότερα (18% μειωμένο «στοκ» πανελλαδικά σε σχέση με το 2017, σύμφωνα με τα στοιχεία μας), επομένως σύμφωνα με το νόμο της προσφοράς και της ζήτησης, με δεδομένο ότι η ζήτηση παραμένει σταθερή, η τιμές αυξάνονται. Πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούν να διαθέτουν τα ακίνητά τους προς βραχυπρόθεσμη/τουριστική ενοικίαση, μιας και υπολογίζουν ότι αυτό τους συμφέρει οικονομικά. Αυτή η τάση έχει ξεκινήσει τα τελευταία 3-4 χρόνια στην Ελλάδα και ολοένα και αυξάνεται, και οι τιμές των ενοικίων σε πολλές περιοχές έχουν ξεπεράσει ακόμα και τα προ κρίσης επίπεδα. 

Ο δεύτερος λόγος είναι ότι αυξήθηκε η ζήτηση, σύμφωνα με τα στοιχεία μας. Σε σχέση με πέρσι, η αύξηση της επισκεψιμότητας αυτές τις ημέρες είναι +45% συνολικά στις ιστοσελίδες του δικτύου μας, και περίπου +35% στις αναζητήσεις για φοιτητικά διαμερίσματα. Αφαιρώντας τον παράγοντα της αυξημένης, σε σχέση με πέρσι, προτίμησης των ιστοσελίδων του δικτύου μας έναντι των εναλλακτικών μέσων, έχουμε υπολογίσει ότι η αύξηση της ζήτησης των φοιτητικών διαμερισμάτων είναι της τάξης του 15-17%, και αυτό οφείλεται, μεταξύ άλλων, στο γεγονός ότι αναζητούν ακίνητα όχι μόνο πρωτοετείς, αλλά και κάποιοι φοιτητές επόμενων ετών, μιας και οι ιδιοκτήτες αποφασίζουν να διαθέσουν τα ακίνητά που μέχρι τότε τους μίσθωναν, προς βραχυπρόθεσμη / τουριστική ενοικίαση. Περισσότεροι φοιτητές λοιπόν αναζητούν νέα στέγη και ο «ανταγωνισμός» από την πλευρά της ζήτησης είναι μεγαλύτερος για τα ίδια ακίνητα – πόσο μάλλον όταν αυτά είναι λιγότερα. 

Ο τρίτος λόγος για τον οποίο αυξήθηκαν οι τιμές, είναι ότι πολλοί ιδιοκτήτες, έχοντας πρόσφατα ανακαινίσει τα διαμερίσματά τους με σκοπό να τα διαθέσουν προς βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, «βάζοντας κάτω» τα νούμερα υπολογίζουν την αντίστοιχη τιμή που θα τους συνέφερε να τα διαθέσουν προς μακροπρόθεσμη ενοικίαση, η οποία προφανώς είναι υψηλότερη σε σχέση με πριν την ανακαίνιση. Δεν έχουν αποκλείσει δηλαδή τη μακροπρόθεσμη ενοικίαση ως επιλογή, απλά θα το διαθέσουν σε υψηλότερη τιμή ώστε να μην τους συμφέρει η εναλλακτική της τουριστικής ενοικίασης. 

Οι περιπτώσεις φοιτητικών διαμερισμάτων των οποίων οι τιμές παραμένουν σχετικά χαμηλότερες, είναι στην πλειοψηφία τους παλαιά διαμερίσματα, τα οποία δεν έχουν ανακαινιστεί πρόσφατα, ή είναι υπόγεια, ημιυπόγεια, δώματα, σοφίτες κλπ., οπότε ποιοτικά υπολείπονται του ανταγωνισμού. 

Ποια είναι η τάση που διαμορφώνεται σε σχέση με τα περασμένα έτη και τι συμβουλεύετε τους φοιτητές. 

Πέραν των τάσεων που αναφέρθηκαν παραπάνω, θα σημειώσω τρεις αρκετά διακριτές αλλαγές που παρατηρούμε φέτος σε σχέση με πέρσι. Καταρχάς, βλέπουμε ότι οι αναζητήσεις φοιτητικών διαμερισμάτων είναι πιο διευρυμένες ως προς τις τιμές και το εμβαδόν, δηλαδή έχουν αυξηθεί οι χρήστες που δεν αναζητούν μονάχα μικρά φοιτητικά διαμερίσματα, αλλά και μεγαλύτερα, προφανώς για να συγκατοικήσουν με άλλους φοιτητές. Κατά δεύτερον, με δεδομένο ότι η ζήτηση για τις πιο κεντρικές περιοχές (π.χ. κέντρα πόλεων ή πολύ κοντά στα Πανεπιστήμια) είναι πάντοτε πολύ υψηλή, έχει παρατηρηθεί και αύξηση της ζήτησης σε πιο περιφερειακές συνοικίες, οι οποίες θα πρέπει να τονιστεί ότι συνήθως έχουν πιο καινούργια ή πρόσφατα ανακαινισμένα διαμερίσματα και σε καλύτερες τιμές. Τρίτον, έχουν αυξηθεί και οι αναζητήσεις για πωλήσεις μικρών διαμερισμάτων σε καλές τιμές, μιας και όσοι γονείς έχουν την οικονομική δυνατότητα, εξετάζουν και σενάρια επένδυσης σε κάποιο ακίνητο και αυτή η επιλογή, εφόσον είναι εφικτή, συνήθως είναι συμφέρουσα. 

Συνοψίζοντας, οι αναζητήσεις για φοιτητικά διαμερίσματα είναι πιο ευέλικτες και ευρείες φέτος επειδή η πιο «παραδοσιακή» προσφορά δεν αρκεί για να καλύψει τη ζήτηση. 

Ως συμβουλές, πέρα από τα προφανή που απορρέουν από τα παραπάνω ως προς τις προσδοκίες και το εύρος των αναζητήσεων, θα έλεγα στους φοιτητές και τους γονείς τους να είναι εξαιρετικά γρήγοροι. Δηλαδή, με το που τους γνωστοποιηθεί η σχολή στην οποία θα φοιτήσει ο φοιτητής, να κανονίσουν άμεσα να επισκεφθούν την πόλη, έχοντας παράλληλα «ξεψαχνίσει» όλες τις αγγελίες που υπάρχουν διαθέσιμες διαδικτυακά και κάνει τις σχετικές επικοινωνίες. 

Επιπλέον, θα τους προέτρεπα πέρα από ραντεβού που θα ήταν καλό να έχουν κλείσει για συγκεκριμένα ακίνητα με τους αγγελιοδότες, να απευθυνθούν και σε επαγγελματίες κτηματομεσίτες, επειδή περιορίζουν πολύ το εύρος της αναζήτησής τους αν προσπαθήσουν να τους αποφύγουν και αυξάνουν σημαντικά το ρίσκο τους. Ελάχιστοι γνωρίζουν τις γειτονιές όσο οι τοπικοί μεσίτες, οι περισσότεροι από τους οποίους έχουν πολλά χρόνια εμπειρίας σε εξυπηρέτηση ζητήσεων για φοιτητικές κατοικίες και μπορούν να λύσουν πολλές απορίες αλλά και να δώσουν συμβουλές που μόνο ένα «ντόπιος» γνωρίζει. Επιπλέον, υπάρχουν και αγγελίες που δεν προλαβαίνουν να αναρτηθούν στο διαδίκτυο, αλλά ο τοπικός μεσίτης, αν σας έχει υπόψη του, θα σας ενημερώσει άμεσα. Γενικότερα, ο χρόνος, το ρίσκο που μπορεί να γλιτώσει ένας μεσίτης σε έναν φοιτητή που μετακομίζει σε μια πόλη που δε γνωρίζει, και το “spam filter” που μπορεί να αποτελέσει έναντι περιπτώσεων που δεν είναι κατάλληλες για τον ενοικιαστή, θεωρώ ότι έχουν πολύ μεγάλη αξία. Τους τοπικούς μεσίτες θα τους βρουν εύκολα στη λίστα μεσιτών του Spitogatos.gr χρησιμοποιώντας τα αντίστοιχα φίλτρα ή/και κάνοντας τις σχετικές αναζητήσεις ακινήτων στις περιοχές ενδιαφέροντος και βλέποντας ποιοι επαγγελματίες είναι οι πιο δραστήριοι σε αυτές, στην κατηγορία των φοιτητικών διαμερισμάτων. 

Κλείνοντας, να σημειώσουμε κάτι που είναι σημαντικό να γνωρίζουν οι φοιτητές και οι γονείς τους. Να προσέξουν κάποιες (λίγες) διαδικτυακές αγγελίες που εμφανίζονται ως εξαιρετικά ελκυστικές σε σχέση με αυτά που παρέχουν, συνήθως σε αγγελίες που εμφανίζονται ως αγγελίες από ιδιώτες, οι οποίοι όμως δεν απαντούν στο τηλέφωνο, αλλά για να κανονιστεί το ραντεβού μπορεί να ζητηθεί, πάντοτε με ηλεκτρονική επικοινωνία, στον φοιτητή να πληρώσει προκαταβολικά. Οι νόμιμοι κτηματομεσίτες λαμβάνουν αμοιβή μονάχα με την ολοκλήρωση της διαδικασίας, δηλαδή την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου με τον ιδιοκτήτη.

Spitogatos
 Η έρευνα του Spitogatos.gr, σχετικά με τις τιμές ενοικίασης φοιτητικών κατοικιών.

Η έρευνα πραγματοποιήθηκε μεταξύ 26 και 29 Αυγούστου 2018, στις βάσεις δεδομένων των ιστοσελίδων του Spitogatos Network, δηλαδή τα Spitogatos.gr, Tospitimou.gr, Spiti24.gr και το mobile app του Spitogatos. Το δείγμα αφορούσε περίπου 75.000 αγγελίες Πανελλαδικά που έχουν χαρακτηριστεί ως «φοιτητικές» από τους αγγελιοδότες ή που πληρούν χαρακτηριστικά φοιτητικών χωρίς όμως να έχουν χαρακτηριστεί έτσι. Επιπλέον, χρησιμοποιήθηκαν δεδομένα αναζητήσεων χρηστών (που δε δημοσιεύτηκαν στους πίνακες) προκειμένου να διερευνηθούν οι τάσεις της ζήτησης, για το διάστημα 26 έως 29 Αυγούστου 2018. Ως προς τον υπολογισμό των τιμών ανά περιοχή, έχουν αφαιρεθεί οι ακραίες τιμές (outliers) και έχουν χρησιμοποιηθεί σταθμισμένοι υπολογισμοί των μέσων τιμών (mean) σε κάθε περιοχή της οποίας το δείγμα ήταν στατιστικά σημαντικό.