Η εικόνα που προκύπτει από τα τελευταία ευρωπαϊκά και ελληνικά στοιχεία είναι αποκαλυπτική. Το 2024, η Ελλάδα είχε τη χειρότερη επίδοση στην ΕΕ ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση: το 28,9% του πληθυσμού ζούσε σε νοικοκυριά που δαπανούσαν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγη. Την ίδια στιγμή, τα ελληνικά νοικοκυριά αφιέρωναν κατά μέσο όρο το 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους στο κόστος κατοικίας, το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σαν να μην έφτανε αυτό, το 43% δήλωνε ληξιπρόθεσμες οφειλές σε ενοίκιο, στεγαστικό δάνειο ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας — επίσης το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ.
Με άλλα λόγια, το πρόβλημα δεν είναι απλώς ότι τα σπίτια ακριβαίνουν. Είναι ότι ακριβαίνουν σε μια χώρα όπου τα εισοδήματα δεν ακολουθούν. Η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε νέα άνοδο στις τιμές των διαμερισμάτων κατά 8,7% το 2024, μετά το +13,9% του 2023. Στην Αθήνα, η ετήσια αύξηση το 2024 ήταν 8,2%, στοιχείο που εξηγεί γιατί η πίεση στις μισθώσεις παραμένει τόσο έντονη, ειδικά στα μικρά και μεσαία διαμερίσματα.
Και όμως, μέσα σε αυτή την ασφυξία, η Ελλάδα δεν είναι μια χώρα χωρίς σπίτια. Είναι μια χώρα με πολλά σπίτια, αλλά όχι αρκετά σπίτια διαθέσιμα, κατάλληλα και προσιτά. Σύμφωνα με στοιχεία που παραπέμπουν στη Eurostat, περίπου 69,7% των κατοικιών στην Ελλάδα ήταν ιδιόκτητες το 2024, ενώ το 2025 το ποσοστό διαμορφώθηκε στο 69,4%. Αυτό σημαίνει ότι περίπου 3 στα 10 νοικοκυριά δεν μένουν σε δικό τους σπίτι, αλλά εξαρτώνται από μια αγορά ενοικίου μικρή, ακριβή και ολοένα πιο ανταγωνιστική.
Το ακόμα πιο παράδοξο είναι ότι, την ώρα που η αγορά στενάζει από την έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων, υπάρχει ένα τεράστιο απόθεμα κλειστών κατοικιών. Με βάση την Απογραφή 2021, την οποία επικαλείται και πρόσφατη μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδος, στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 794.000 κενές κατοικίες. Δεν πρόκειται για ένα αμελητέο μέγεθος, αλλά για μια ολόκληρη «δεύτερη αγορά» που παραμένει εκτός χρήσης ή εκτός πραγματικής αξιοποίησης.
Το κρίσιμο, βέβαια, είναι ότι αυτές οι κατοικίες δεν είναι όλες άμεσα «έτοιμες για ενοίκιο». Στον Δήμο Αθηναίων, για παράδειγμα, καταγράφηκαν το 2021 συνολικά 117.137 κενές κατοικίες, δηλαδή το 26,8% του στεγαστικού αποθέματος. Από αυτές, μόλις το 42,5% ήταν δηλωμένες ως διαθέσιμες προς ενοικίαση, ενώ 6,1% ήταν προς πώληση, σχεδόν 30% δηλώνονταν ως δευτερεύουσες κατοικίες και 20,8% ήταν κενές για «άλλους λόγους». Το στοιχείο αυτό είναι κρίσιμο: ένα πολύ μεγάλο κομμάτι του κλειστού αποθέματος δεν λείπει από την αγορά μόνο λόγω Airbnb, αλλά και λόγω πολυϊδιοκτησίας, κληρονομικών εκκρεμοτήτων, φορολογικών επιβαρύνσεων, χαμηλής απόδοσης σε σχέση με το κόστος ανακαίνισης ή απλής αδράνειας των ιδιοκτητών.
Υπάρχει και μια δεύτερη, εξίσου σκληρή εξήγηση: πολλά από τα κλειστά σπίτια είναι παλιά και σε κακή κατάσταση. Στην ίδια έρευνα για την Αθήνα, το 82% των κενών διαμερισμάτων εντοπίζεται σε κτίρια που χτίστηκαν μεταξύ 1946 και 1980. Αυτό σημαίνει ότι συχνά απαιτούνται εκτεταμένες επισκευές, ενεργειακή αναβάθμιση, ρύθμιση πολεοδομικών ζητημάτων και σημαντικό αρχικό κεφάλαιο για να μπορέσουν να ξαναμπούν στην αγορά. Γι’ αυτό και το επιχείρημα «αφού υπάρχουν άδεια σπίτια, ας νοικιαστούν αύριο» ακούγεται απλό, αλλά στην πράξη δεν είναι.
Το Airbnb και γενικότερα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι αναμφίβολα μέρος της εικόνας, αλλά όχι η μοναδική αιτία. Τα στοιχεία του INSETE δείχνουν ότι το 2024 οι καταχωρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης έφτασαν έως και τις 233.000 τον Αύγουστο, με περίπου 1 εκατ. διαθέσιμες κλίνες. Παράλληλα, η ΑΑΔΕ διατηρεί ειδικό μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής, γεγονός που δείχνει πόσο θεσμικά εδραιωμένη έχει γίνει αυτή η αγορά. Σε περιοχές με ισχυρή τουριστική ζήτηση, ένα τμήμα κατοικιών έχει μετακινηθεί από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση, εντείνοντας την πίεση στα διαθέσιμα σπίτια για μόνιμη κατοικία.
Αλλά η μεγάλη εικόνα είναι βαθύτερη. Η Ελλάδα κουβαλά ένα γηρασμένο στεγαστικό απόθεμα — η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι το 83,5% των κατοικιών είναι άνω των 25 ετών —, μια αγορά κοινωνικής κατοικίας εξαιρετικά περιορισμένη, υψηλό κόστος ανακαίνισης, ακριβό δανεισμό για νέα αγορά και μια φορολογική και θεσμική πραγματικότητα που συχνά αποθαρρύνει την επανένταξη παλιών ακινήτων στη μίσθωση. Το αποτέλεσμα είναι μια διπλή παγίδα: από τη μία, οι ενοικιαστές δεν βρίσκουν προσιτό σπίτι· από την άλλη, χιλιάδες ιδιοκτήτες κρατούν κλειστά ακίνητα επειδή δεν τους συμφέρει, δεν μπορούν ή δεν θέλουν να τα ανοίξουν.
Το σημερινό πρωτοσέλιδο της «Απογευματινής» το συμπυκνώνει με ωμό τρόπο: «Όλο το μηνιάτικο για ένα δυαράκι». Και δεν είναι υπερβολή. Στην Ελλάδα του 2026, η στέγη έχει μετατραπεί από βασικό κοινωνικό αγαθό σε καθημερινό οικονομικό άγχος. Για χιλιάδες νοικοκυριά, το ενοίκιο δεν είναι πια απλώς μια μεγάλη δαπάνη, αλλά ο λογαριασμός που καθορίζει τι θα απομείνει για τρόφιμα, ρεύμα, μετακινήσεις και αξιοπρεπή διαβίωση.
Γι’ αυτό και το στεγαστικό δεν λύνεται με μία μόνο παρέμβαση. Δεν αρκεί να μπει φρένο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε ορισμένες περιοχές, ούτε να δοθεί ένα επίδομα που απλώς ακολουθεί την άνοδο των τιμών. Χρειάζεται ενεργητική πολιτική για να επιστρέψουν κλειστές κατοικίες στην αγορά, με κίνητρα ανακαίνισης, φορολογικές δικλείδες, ρύθμιση για τα αδρανή ακίνητα, αξιοποίηση του δημόσιου αποθέματος και ένα πραγματικό σχήμα κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας. Αλλιώς, το «ένα μηνιάτικο για ένα δυαράκι» δεν θα είναι πρωτοσέλιδο μιας ημέρας, αλλά ο μόνιμος τίτλος της ελληνικής καθημερινότητας.
