Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια νέα εποχή, με τους ξένους αγοραστές να στρέφονται όλο και περισσότερο σε κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, πολυτελείς βίλες και ακίνητα με προοπτικές σημαντικής υπεραξίας. Η εικόνα της περιόδου μετά την οικονομική κρίση, όταν οι χαμηλές τιμές προσέλκυαν επενδυτές που αναζητούσαν ευκαιρίες, έχει πλέον αλλάξει. Σήμερα, η Ελλάδα διεκδικεί ισχυρότερη θέση στον χάρτη της μεσογειακής πολυτελούς κατοικίας.
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα, οι Κυκλάδες και τα νησιά του Ιονίου συγκεντρώνουν σημαντικό μέρος του ενδιαφέροντος, ενώ το κέντρο της Αθήνας εξακολουθεί να προσελκύει επενδυτές που αναζητούν διαφορετικές μορφές αξιοποίησης. Οι επιλογές δεν περιορίζονται πλέον στην αγορά ενός εξοχικού. Περιλαμβάνουν μόνιμες κατοικίες, ολόκληρα κτίρια, τουριστικά καταλύματα και διαμερίσματα που απευθύνονται σε στελέχη επιχειρήσεων ή σε επισκέπτες υψηλού εισοδήματος.
Τα στοιχεία αποτυπώνουν τη δυναμική αυτής της μεταβολής. Οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφτασαν τα 1,03 δισ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2026, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος. Την ίδια περίοδο, η Greece Sotheby’s International Realty κατέγραψε αιτήματα αγοράς πολυτελών ακινήτων συνολικής ενδεικτικής αξίας 6,11 δισ. ευρώ. Το μέγεθος είναι αυξημένο κατά 35% σε σύγκριση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2025, όταν είχε διαμορφωθεί στα 4,51 δισ. ευρώ.
Πρόκειται για εκδηλωμένο ενδιαφέρον και όχι για ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες. Από τα αιτήματα που υποβάλλονται, περίπου το 12% καταλήγει σε επίσκεψη ακινήτου, το 11% των επισκέψεων οδηγεί σε προσύμφωνο και το 78% των προσυμφώνων ολοκληρώνεται με συναλλαγή. Η διάμεση αξία των αιτημάτων έχει επίσης αυξηθεί, από 2,3 εκατ. σε 2,95 εκατ. ευρώ, γεγονός που δείχνει ότι οι ενδιαφερόμενοι εξετάζουν πλέον ακριβότερες επιλογές.
Βρετανοί και Αμερικανοί αναζητούν κατοικία υψηλών προδιαγραφών
Στην αγορά πολυτελών ακινήτων, οι Έλληνες εξακολουθούν να αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα ενδιαφερομένων, συγκεντρώνοντας το 18,8% των αιτημάτων. Ακολουθούν οι Βρετανοί με 17,4% και οι Αμερικανοί με 14,5%. Οι τρεις ομάδες αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το μισό της συνολικής ζήτησης.
Ιδιαίτερα έντονη είναι η άνοδος του ενδιαφέροντος από το Ηνωμένο Βασίλειο, με την αξία των αιτημάτων των Βρετανών να εμφανίζει αύξηση 60%. Σημαντικός παράγοντας είναι οι αλλαγές στο φορολογικό καθεστώς non-dom, που τέθηκαν σε ισχύ τον Απρίλιο του 2025 και οδήγησαν αρκετούς εύπορους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου στην αναζήτηση εναλλακτικής φορολογικής έδρας.
Η Ελλάδα προσφέρει ειδικό φορολογικό καθεστώς για αλλοδαπούς που μεταφέρουν τη φορολογική κατοικία τους στη χώρα. Υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, προβλέπεται ετήσιος φόρος 100.000 ευρώ για εισοδήματα που αποκτώνται στο εξωτερικό, για χρονικό διάστημα έως 15 ετών.
Οι Αμερικανοί παραμένουν επίσης σημαντική ομάδα αγοραστών, αν και το μερίδιό τους στα αιτήματα πολυτελών ακινήτων έχει υποχωρήσει στο 14,5%, από μέσο όρο 21,8% την προηγούμενη πενταετία. Παρά τη μείωση του ποσοστού, η συνολική αξία των αιτημάτων τους αυξήθηκε κατά 16%.
Στην ευρύτερη αγορά κατοικίας, οι ΗΠΑ βρίσκονται στην πρώτη θέση των ξένων αναζητήσεων στην πλατφόρμα Spitogatos, με μέση τιμή αναζήτησης 358.220 ευρώ. Αξιοσημείωτη είναι επίσης η αύξηση του ενδιαφέροντος από την Ισπανία, τη Νότια Αφρική, την Ολλανδία και το Βέλγιο.
Αθήνα: Οι ξένοι επενδυτές αλλάζουν τις περιοχές ενδιαφέροντος
Στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, το επενδυτικό προφίλ των ξένων αγοραστών παρουσιάζει διαφορετικά χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με εκτιμήσεις του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, οι Ισραηλινοί συγκεντρώνουν το 18%-22% της ξένης ζήτησης, οι Τούρκοι το 16%-20% και οι Κινέζοι το 14%-18%. Ακολουθούν επενδυτές από τον Λίβανο και τις αραβικές χώρες, με ποσοστό 8%-12%.
Οι αγοραστές από το Ισραήλ εμφανίζουν ενδιαφέρον για ολόκληρα κτίρια, ενώ οι Τούρκοι αναζητούν ακίνητα που μπορούν να λειτουργήσουν ως ευρωπαϊκή βάση και ως μέσο διαφοροποίησης της περιουσίας τους. Οι Κινέζοι, οι οποίοι είχαν πρωταγωνιστήσει στις αγορές μικρών διαμερισμάτων μέσω του προγράμματος Golden Visa, κινούνται πλέον με μεγαλύτερη επιλεκτικότητα.
Παράλληλα, μεταβάλλεται και το είδος των ακινήτων που αναζητούνται. Η αγορά δεν περιορίζεται πλέον σε μικρά διαμερίσματα που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση. Αυξάνεται το ενδιαφέρον για αυτοτελή κτίρια, μικρά ξενοδοχεία, επιπλωμένες κατοικίες με υπηρεσίες και ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν σε μεγαλύτερη κλίμακα.
Η Πλάκα και το Θησείο προσελκύουν ενδιαφερόμενους για κατοικίες υψηλής αξίας, ενώ το Κουκάκι και ο Ψυρρής συγκεντρώνουν επενδυτικό ενδιαφέρον για τουριστική αξιοποίηση. Ο Κεραμεικός βρίσκεται επίσης στο πεδίο αναζήτησης αγοραστών που εκτιμούν ότι υπάρχουν περιθώρια μελλοντικής υπεραξίας. Στο Κολωνάκι και στο Μετς καταγράφεται ενδιαφέρον από εύπορους ξένους, μεταξύ των οποίων και αγοραστές από τον Λίβανο.
Οι προϋπολογισμοί διαφοροποιούνται σημαντικά. Για μικρότερες επενδύσεις κυμαίνονται από 180.000 έως 350.000 ευρώ, ενώ για μεσαίου μεγέθους αγορές μπορούν να φτάσουν τις 800.000 ευρώ. Οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων εξετάζουν τοποθετήσεις από 1 έως 5 εκατ. ευρώ, ενώ οι μεγαλύτεροι θεσμικοί επενδυτές διαθέτουν προϋπολογισμούς που ξεκινούν από τα 5 εκατ. και μπορούν να ξεπεράσουν τα 50 εκατ. ευρώ.
Πού βρίσκονται οι ακριβότερες κατοικίες στην Ελλάδα
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα εξελίσσεται σε έναν από τους σημαντικότερους πόλους της αγοράς πολυτελών κατοικιών. Η ανάπτυξη του Ελληνικού, τα νέα οικιστικά συγκροτήματα, όπως το Apollo Hills, και οι παρεμβάσεις στο παραλιακό μέτωπο δημιουργούν ένα διαφορετικό περιβάλλον για τους αγοραστές υψηλού εισοδήματος.
Σε δείγμα 44 ενεργών αγγελιών πολυτελών κατοικιών της Sotheby’s, η διάμεση ζητούμενη τιμή στην Αθηναϊκή Ριβιέρα διαμορφώνεται στα 10.213 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι τιμές σε ορισμένα νέα συγκροτήματα υπό κατασκευή κινούνται ακόμη υψηλότερα.
Στην πρώτη θέση βρίσκεται η Μύκονος, με διάμεση ζητούμενη τιμή 10.938 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και μεμονωμένες αγγελίες που φτάνουν τα 24.688 ευρώ. Ακολουθούν η Αθηναϊκή Ριβιέρα και το κέντρο της Αθήνας, με 9.489 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στο Ιόνιο, η Λευκάδα καταγράφει διάμεση τιμή 9.130 ευρώ, υψηλότερη από την Πάρο, όπου διαμορφώνεται στα 9.028 ευρώ. Η Κέρκυρα διαθέτει μεγαλύτερο απόθεμα πολυτελών κατοικιών, με 70 ενεργές αγγελίες και διάμεση τιμή 8.716 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ζητούμενες τιμές ξεπερνούν τα 26.000 ευρώ.
Στα βόρεια προάστια της Αθήνας, η διάμεση τιμή ανέρχεται σε 5.273 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στο σύνολο των περισσότερων από 400 πολυτελών ακινήτων που εξετάστηκαν, η διάμεση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 8.333 ευρώ, ενώ οι ακριβότερες αγγελίες προσεγγίζουν τα 40.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η αγορά των εκατομμυρίων και ο χρόνος μέχρι την πώληση
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση ενδιαφέροντος εντοπίζεται στα ακριβότερα ακίνητα. Κατοικίες αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ αντιπροσώπευαν το 70% της συνολικής αξίας των αιτημάτων αγοράς κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, με αύξηση 45% σε ετήσια βάση. Αντίθετα, η ζήτηση για ακίνητα κάτω των 2 εκατ. ευρώ ενισχύθηκε κατά 18%.
Ωστόσο, οι υψηλές ζητούμενες τιμές δεν συνεπάγονται απαραίτητα γρήγορη πώληση. Ο διάμεσος χρόνος από τη δημοσίευση μιας αγγελίας μέχρι την επίτευξη συμφωνίας ανέρχεται σε 238 ημέρες. Το 41% των συναλλαγών ολοκληρώθηκε μέσα σε έξι μήνες, ενώ το 20% χρειάστηκε έως έναν χρόνο. Για το υπόλοιπο 39% η διαδικασία διήρκεσε περισσότερο.
Ενδεικτικό είναι ότι σε δείγμα 25 ακινήτων στα οποία έγιναν αναπροσαρμογές τιμών κατά την περίοδο 2025-2026, το 72% των αλλαγών ήταν μειώσεις, με διάμεσο ποσοστό περίπου 8%. Αυτό δείχνει ότι ακόμη και στην αγορά πολυτελείας η σωστή αρχική αποτίμηση αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την ολοκλήρωση μιας συμφωνίας.
Οι ενδιαφερόμενοι εξετάζουν πλέον με ιδιαίτερη προσοχή την ποιότητα κατασκευής, την ενεργειακή απόδοση, τη νομική κατάσταση και το κόστος ανακαίνισης. Προτεραιότητα έχουν συχνά οι κατοικίες που είναι έτοιμες προς χρήση, πλήρως εξοπλισμένες και χωρίς πρόσθετες εκκρεμότητες.
Golden Visa και διεθνείς εξελίξεις επηρεάζουν τις αγορές
Το πρόγραμμα Golden Visa εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα κίνητρα για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, ωστόσο η επίδρασή του έχει περιοριστεί μετά την αύξηση των απαιτούμενων επενδυτικών ορίων. Στις περιοχές υψηλής ζήτησης το ελάχιστο ποσό ανέρχεται πλέον σε 800.000 ευρώ, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις.
Οι νέες αιτήσεις το πρώτο εξάμηνο του 2026 ανήλθαν σε 2.551, μειωμένες κατά 44% σε σύγκριση με τις 4.553 της αντίστοιχης περσινής περιόδου. Παράλληλα, από τις συναλλαγές συνολικής αξίας 600 εκατ. ευρώ που πραγματοποίησε η Greece Sotheby’s από το 2020, μόλις το 3,7% συνδέθηκε με το πρόγραμμα.
Η φορολογία, πάντως, δεν είναι ο μοναδικός παράγοντας που επηρεάζει τις αποφάσεις των αγοραστών. Η ασφάλεια, το κλίμα, οι αεροπορικές συνδέσεις, οι υποδομές και η δυνατότητα εγκατάστασης σε κράτος-μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης συνυπολογίζονται στην τελική επιλογή.
Η διεθνής συγκυρία εξακολουθεί να επηρεάζει την αγορά. Η γεωπολιτική αναταραχή του Μαρτίου προκάλεσε προσωρινή επιβράδυνση των αιτημάτων, τα οποία άρχισαν να ανακάμπτουν προς το τέλος του μήνα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Sotheby’s, από τις 10 Απριλίου ο αριθμός των αιτημάτων ήταν αυξημένος κατά 47% σε ετήσια βάση, ενώ η συνολική αξία τους παρουσίασε άνοδο 71%.
Την ίδια στιγμή, η Τράπεζα της Ελλάδος είχε καταγράψει υποχώρηση 23,9% στις ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα κατά το εννεάμηνο του 2025, στα 1,47 δισ. ευρώ. Η διαφοροποίηση των στοιχείων αποτυπώνει τις διαφορετικές τάσεις που επικρατούν στην αγορά: τα ακριβά ακίνητα προσελκύουν αυξανόμενο ενδιαφέρον, ενώ οι μικρότερες επενδύσεις αντιμετωπίζουν μεγαλύτερες πιέσεις.
Η Ελλάδα έχει πλέον αποκτήσει ισχυρότερη παρουσία στον διεθνή χάρτη της πολυτελούς κατοικίας. Το ζητούμενο για την επόμενη περίοδο είναι κατά πόσο το αυξημένο ενδιαφέρον θα μετατραπεί σε πραγματικές αγοραπωλησίες και αν οι τιμές θα μπορέσουν να διατηρηθούν σε επίπεδα που ανταποκρίνονται στις δυνατότητες και στις πραγματικές απαιτήσεις της αγοράς.
