Πιο αυστηρή, αλλά ταυτόχρονα πιο ξεκάθαρη γίνεται η διαδικασία απόκτησης ακινήτου με χρησικτησία, μετά τις αλλαγές που εισάγει ο νέος νόμος για τα ακίνητα που έχουν καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Οι νέες ρυθμίσεις επιχειρούν να επιταχύνουν την επίλυση χιλιάδων εκκρεμών υποθέσεων, θέτοντας όμως συγκεκριμένες προϋποθέσεις και δικλείδες ασφαλείας ώστε να αποφεύγονται αμφισβητήσεις και καταχρηστικές διεκδικήσεις.
Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι πριν από οποιαδήποτε δικαστική προσφυγή καθίσταται πλέον υποχρεωτική η κτηματολογική διαμεσολάβηση. Αυτό σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει πρώτα να προσφύγουν σε πιστοποιημένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ο οποίος θα επιχειρήσει να επιλύσει τη διαφορά. Αν το στάδιο αυτό παραλειφθεί, η υπόθεση δεν θα μπορεί να συζητηθεί στο δικαστήριο.
Τι πρέπει να αποδείξει ο ενδιαφερόμενος
Όποιος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία εξακολουθεί να πρέπει να αποδείξει ότι ασκεί συνεχή και αδιάλειπτη νομή στο ακίνητο για τουλάχιστον 20 χρόνια. Ωστόσο, πλέον απαιτείται ένας πολύ πιο ολοκληρωμένος φάκελος.
Σε αυτόν μπορούν να περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος ή ύδρευσης, δηλώσεις Ε9, μισθωτήρια, παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα, συμβολαιογραφικές πράξεις, αποδείξεις καταβολής δημοτικών τελών, καθώς και κάθε άλλο στοιχείο που αποδεικνύει ότι ο ενδιαφερόμενος χρησιμοποιούσε και διαχειριζόταν το ακίνητο σαν να ήταν ιδιοκτήτης. Επιπλέον, απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, ενώ η δήλωση του ακινήτου στο Ε9 πρέπει να καλύπτει χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα
Για παράδειγμα, ένας πολίτης που καλλιεργεί επί περισσότερα από είκοσι χρόνια ένα αγροτεμάχιο που δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας, πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ, το έχει δηλώσει στο Ε9, εξοφλεί δημοτικά τέλη και μπορεί να προσκομίσει μαρτυρίες γειτόνων ότι το χρησιμοποιεί αποκλειστικά επί δύο δεκαετίες, έχει πλέον σαφέστερο πλαίσιο για να διεκδικήσει την αναγνώριση της κυριότητάς του. Αντίθετα, κάποιος που δεν μπορεί να τεκμηριώσει με έγγραφα και αποδείξεις τη συνεχή νομή του ακινήτου θα δυσκολευτεί σημαντικά να δικαιωθεί.
Προσοχή και στον φόρο
Οι αλλαγές δεν σταματούν στη συγκέντρωση των δικαιολογητικών. Η διαδικασία προβλέπει την καταχώριση ειδικού φύλλου στο Κτηματολόγιο, την τήρηση προθεσμίας 30 ημερών πριν από τη συνεδρία διαμεσολάβησης και, πριν από την ολοκλήρωση της καταχώρισης, την υποβολή δήλωσης φόρου χρησικτησίας στην ΑΑΔΕ.
Ο φόρος ανέρχεται σε 3% και αποτελεί πλέον αναγκαία προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της διαδικασίας. Για παράδειγμα, αν η φορολογητέα αξία του ακινήτου είναι 100.000 ευρώ, ο φόρος χρησικτησίας διαμορφώνεται σε 3.000 ευρώ.
Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι οι νέες ρυθμίσεις δημιουργούν ένα πιο ασφαλές και διαφανές πλαίσιο, όμως απαιτούν πολύ καλύτερη προετοιμασία από τους ενδιαφερόμενους. Όσοι σχεδιάζουν να διεκδικήσουν ακίνητο με χρησικτησία θα πρέπει να ξεκινήσουν εγκαίρως τη συγκέντρωση όλων των απαραίτητων εγγράφων, καθώς ακόμη και μία παράλειψη μπορεί να οδηγήσει σε καθυστερήσεις ή ακόμη και στην απόρριψη της αίτησής τους.
