Η ελληνική πρωτεύουσα φαίνεται να κερδίζει ολοένα και περισσότερο το ενδιαφέρον των ισχυρότερων οικονομικών παραγόντων του κόσμου, οι οποίοι βλέπουν πλέον την Αθήνα ως κάτι περισσότερο από έναν ελκυστικό προορισμό διακοπών. Υπερπλούσιοι, επενδυτές και εύπορες οικογένειες επιλέγουν να μεταφέρουν εδώ όχι μόνο την κατοικία τους, αλλά και τις επιχειρηματικές τους δραστηριότητες, σύμφωνα με εκτενές δημοσίευμα των Financial Times.
Η νέα αυτή τάση αποτυπώνεται ήδη στην αγορά πολυτελών ακινήτων, με την Αθηναϊκή Ριβιέρα να βρίσκεται στο επίκεντρο των εξελίξεων. Παλαιές μονοκατοικίες αντικαθίστανται από σύγχρονα συγκροτήματα υψηλών προδιαγραφών, με τις τιμές σε ορισμένες περιπτώσεις να φτάνουν ακόμη και τις 30.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του δισεκατομμυριούχου διαχειριστή hedge funds Κρις Ρόκος, ο οποίος προκάλεσε αίσθηση τον Σεπτέμβριο με την απόφασή του να εγκαταλείψει το Λονδίνο και να εγκαταστήσει γραφείο στην Αθήνα. Η μετακίνησή του συζητήθηκε ιδιαίτερα στη Βρετανία, καθώς συγκαταλέγεται στους μεγαλύτερους φορολογουμένους της χώρας, έχοντας καταβάλει, σύμφωνα με δημοσιεύματα, περίπου 330 εκατ. λίρες σε φόρους την προηγούμενη χρονιά.
Η δική του περίπτωση, ωστόσο, δεν αποτελεί εξαίρεση. Η Ελλάδα επιχειρεί εδώ και χρόνια να προσελκύσει εύπορους ξένους επενδυτές, πλέον όμως ο στόχος είναι ευρύτερος: να μεταφέρουν στη χώρα τις επιχειρήσεις, τις οικογένειες και τα κεφάλαιά τους, συμβάλλοντας στη δημιουργία νέων οικονομικών κοινοτήτων.
Η αλλαγή αυτή αφήνει ήδη το αποτύπωμά της στην αγορά ακινήτων πολυτελείας.
Το φορολογικό δέλεαρ για την προσέλκυση ξένων επενδυτών
Από το 2020, η Ελλάδα εφαρμόζει ειδικά φορολογικά κίνητρα, επιδιώκοντας να προσελκύσει εύπορους ξένους κατοίκους, επαγγελματίες και επιχειρήσεις. Το καθεστώς non-dom προβλέπει ετήσιο φόρο 100.000 ευρώ για εισοδήματα από το εξωτερικό, με βασική προϋπόθεση επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ. Παράλληλα, συνταξιούχοι του εξωτερικού μπορούν να φορολογούνται με συντελεστή 7% για έως 15 χρόνια, ενώ εργαζόμενοι και επιχειρηματίες που μεταφέρουν τη δραστηριότητά τους στη χώρα δικαιούνται, υπό όρους, απαλλαγή για το 50% του εισοδήματός τους.
Τα μέτρα αποσκοπούν και στην ανάσχεση του brain drain, καθώς σχεδόν ένα εκατομμύριο άνθρωποι εγκατέλειψαν την Ελλάδα μέσα σε μία δεκαετία. Η προσέλκυση κεφαλαίων ενισχύεται και από τη μείωση της φορολόγησης του carried interest από 15% σε 5%, υπό την προϋπόθεση πραγματικής επιχειρηματικής παρουσίας και ετήσιων δαπανών τουλάχιστον 3 εκατ. ευρώ στην Ελλάδα.
Η προσέλκυση εύπορων ξένων και η δημιουργία νέου επιχειρηματικού οικοσυστήματος
Η ελληνική κυβέρνηση επιδιώκει να αξιοποιήσει την εγκατάσταση εύπορων ξένων ως μοχλό για τη δημιουργία ενός ευρύτερου επιχειρηματικού οικοσυστήματος, προσελκύοντας όχι μόνο επενδυτές, αλλά και επαγγελματίες, στελέχη και οικογένειες. Η αυξημένη κινητικότητα αποτυπώνεται και στη ζήτηση για φορολογικά κίνητρα, καθώς έχουν υποβληθεί περίπου 500 αιτήσεις για το καθεστώς non-dom, ενώ χιλιάδες ακόμη ενδιαφερόμενοι έχουν ενταχθεί σε άλλα ευνοϊκά φορολογικά καθεστώτα.
Παράλληλα, εταιρείες που δραστηριοποιούνται στη διαχείριση περιουσίας ενισχύουν τις ομάδες τους, ανταποκρινόμενες στις νέες ανάγκες. Το μεγάλο στοίχημα, ωστόσο, είναι η προσέλκυση αυτή να οδηγήσει σε πραγματική εγκατάσταση, δημιουργία θέσεων εργασίας και μακροχρόνιους δεσμούς με την Ελλάδα.
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα αλλάζει πρόσωπο και η αγορά ακινήτων ανακάμπτει
Η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βουλιαγμένη μεταμορφώνονται, καθώς οι παλιές μονοκατοικίες και οι μεγάλοι κήποι δίνουν τη θέση τους σε σύγχρονες πολυτελείς πολυκατοικίες. Η οικοδομική δραστηριότητα αλλάζει σταδιακά τον χαρακτήρα των νοτίων προαστίων, ενώ μαζί με τα παλιά κτίρια χάνεται και μέρος της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας τους. Χαρακτηριστική είναι η προσπάθεια καταγραφής της παλιάς Γλυφάδας μέσα από εκατοντάδες φωτογραφίες ιστορικών κατοικιών που έχουν κατεδαφιστεί ή απειλούνται.
Την ίδια ώρα, η αγορά ακινήτων έχει αφήσει πίσω της τις μεγάλες απώλειες της οικονομικής κρίσης. Μετά την πτώση άνω του 40% την περίοδο 2008-2017, οι τιμές των διαμερισμάτων ανέκαμψαν περίπου κατά 85%, ξεπερνώντας το 2025 τα επίπεδα του 2008. Σημαντική ώθηση έδωσε και η Golden Visa, με το απαιτούμενο όριο επένδυσης να αυξάνεται σταδιακά έως τις 800.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Πλέον, το ενδιαφέρον στρέφεται και σε ξένους αγοραστές που επιδιώκουν μόνιμη εγκατάσταση και μεταφορά επιχειρηματικών δραστηριοτήτων στην Ελλάδα.
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα διατηρεί το πλεονέκτημα των τιμών έναντι των ευρωπαϊκών προορισμών
Παρά τη σημαντική άνοδο των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, η Αθηναϊκή Ριβιέρα εξακολουθεί να θεωρείται πιο προσιτή σε σύγκριση με άλλες δημοφιλείς περιοχές της ευρωπαϊκής Μεσογείου, όπως το Παρίσι, το Λονδίνο και το Μονακό. Η σχέση τιμής και ποιότητας αποτελεί ένα από τα βασικά πλεονεκτήματα της ελληνικής αγοράς πολυτελών κατοικιών, καθώς οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο παραμένουν ανταγωνιστικές.
Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, οι αξίες των πολυτελών κατοικιών διαμορφώνονται γενικά μεταξύ 6.000 και 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αν και σε ορισμένες αναπτύξεις υψηλών προδιαγραφών είναι αισθητά υψηλότερες. Καθοριστικό ρόλο στη ζήτηση διαδραματίζουν η παραθαλάσσια τοποθεσία, η θέα στη θάλασσα, η ιδιωτικότητα και η δυνατότητα άμεσης εγκατάστασης.
Επιπλέον, η Αθήνα διαθέτει ένα συγκριτικό πλεονέκτημα που δύσκολα συναντάται σε άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες: συνδυάζει τον χαρακτήρα μιας μεγάλης μητρόπολης με παράκτιο μέτωπο περίπου 40 χιλιομέτρων.
Πολυτελείς κατοικίες εκατομμυρίων και νέοι αγοραστές από το εξωτερικό
Η περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονων κατοικιών δυσκολεύεται να καλύψει τις ανάγκες των εύπορων ξένων αγοραστών, με αποτέλεσμα οι τιμές στα νότια προάστια να καταγράφουν σημαντική άνοδο.
Η νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων των νοτίων προαστίων αποτυπώνεται σε κατοικίες που κοστίζουν αρκετά εκατομμύρια ευρώ. Στη Γλυφάδα, το διώροφο ρετιρέ Atlantia, επιφάνειας 276 τ.μ., με τρία υπνοδωμάτια, ιδιωτική πισίνα και υπηρεσίες concierge, διατίθεται προς πώληση μέσω της Sotheby’s έναντι 3,4 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, στη Βουλιαγμένη, η κατοικία Chrysalis των 500 τ.μ., σε μικρή απόσταση από τη θάλασσα, πωλείται από την Engel & Völkers έναντι 6,75 εκατ. ευρώ.
Το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από εύπορους αγοραστές του εξωτερικού, αρκετοί από τους οποίους μεταφέρουν μαζί με την κατοικία και τις επιχειρηματικές τους δραστηριότητες. Πελάτες από το Λονδίνο, την Αυστραλία και τη Μέση Ανατολή αναζητούν ακίνητα στην Ελλάδα, χωρίς απαραίτητα να σχεδιάζουν μόνιμη εγκατάσταση. Για ορισμένους, η αγορά αποτελεί μια επιλογή με ορίζοντα πενταετίας, ενώ άλλοι επιδιώκουν να εξασφαλίσουν εναλλακτική βάση κατοικίας λόγω της γεωπολιτικής αβεβαιότητας.
Ελληνικό και διεθνή σχολεία αλλάζουν την εικόνα της Αθηναϊκής Ριβιέρας
Η μεγάλη ανάπλαση του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό αναμένεται να μεταμορφώσει τα νότια προάστια, δημιουργώντας μια νέα παραθαλάσσια περιοχή με κατοικίες, ξενοδοχεία, καταστήματα, χώρους αναψυχής και μεγάλο πάρκο. Από τις 1.300 κατοικίες του έργου έχουν ήδη πωληθεί περίπου 850 έως 900, ενώ το ενδιαφέρον από το εξωτερικό αυξάνεται. Οι διεθνείς αγοραστές, που αρχικά αντιπροσώπευαν περίπου το 20% των πωλήσεων, έφτασαν μετά το 2023 σε ορισμένες περιόδους το 40%. Πρώτοι σε αγορές είναι οι Αμερικανοί και ακολουθούν Βρετανοί, Γερμανοί και Ελβετοί.
Η εγκατάσταση περισσότερων ξένων οικογενειών δημιουργεί παράλληλα αυξημένες ανάγκες στην εκπαίδευση. Στο πλαίσιο αυτό, διεθνής εκπαιδευτικός όμιλος κατασκευάζει νέο σχολείο στο Ελληνικό, με στόχο να λειτουργήσει τον Σεπτέμβριο του 2028. Αρχικά, το σχολείο προοριζόταν κυρίως για ελληνικές οικογένειες, ωστόσο πλέον καταγράφεται αυξανόμενο ενδιαφέρον από το εξωτερικό. Εκτιμάται ότι οι Έλληνες μαθητές θα αποτελούν το 60%-70% των εγγραφών.
Το παράδοξο της Αθηναϊκής Ριβιέρας και τι χρειάζεται η Ελλάδα για να κρατήσει τους υπερπλούσιους
Η μεγάλη αντίφαση που αναδεικνύεται είναι ότι ορισμένα από τα χαρακτηριστικά που προσελκύουν τους εύπορους ξένους στη νότια Αθήνα είναι ακριβώς εκείνα που αλλάζουν εξαιτίας της αυξανόμενης ζήτησης.
Οι χαμηλές κατοικίες, οι κήποι, η εγγύτητα στη θάλασσα και η αίσθηση μιας περιοχής λιγότερο επιτηδευμένης από άλλους πολυτελείς μεσογειακούς προορισμούς σταδιακά περιορίζονται, καθώς ανεγείρονται ολοένα περισσότερα νέα συγκροτήματα διαμερισμάτων.
Για την Ελλάδα, πάντως, η βασική πρόκληση δεν είναι απλώς να προσελκύσει εύπορους κατοίκους, αλλά να τους πείσει να παραμείνουν μακροπρόθεσμα στη χώρα.
Οι διεθνείς οικογένειες χρειάζονται ποιοτικές κατοικίες, κατάλληλους επαγγελματικούς χώρους, σχολεία και υπηρεσίες αντίστοιχες με αυτές που έχουν συνηθίσει σε άλλες χώρες. Αρνητικό παράδειγμα, είναι το Μονακό, όπου ορισμένες οικογένειες εγκατέλειψαν τα σχέδια μετεγκατάστασης επειδή δεν υπήρχαν διαθέσιμες θέσεις σε διεθνή σχολεία.
