Νέο τοπίο δημιουργείται στον ελληνικό τουρισμό με τη θεσμοθέτηση του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου, το οποίο αλλάζει τους κανόνες για τις νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις, την εκτός σχεδίου δόμηση, τη βραχυχρόνια μίσθωση, τις μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις και ιδιαίτερα τα νησιά.
Η Κοινή Υπουργική Απόφαση διατηρεί τον βασικό κορμό του σχεδίου που είχε παρουσιαστεί τον Μάιο, ενσωματώνοντας όμως ορισμένες αλλαγές μετά τη δημόσια διαβούλευση. Κεντρική φιλοσοφία είναι ότι δεν μπορούν πλέον όλες οι περιοχές της Ελλάδας να αντιμετωπίζονται με τους ίδιους όρους: άλλοι κανόνες θα ισχύουν εκεί όπου ο τουρισμός έχει φτάσει στα όρια κορεσμού και άλλοι σε περιοχές που εξακολουθούν να έχουν σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης.
Η Ελλάδα χωρίζεται σε πέντε τουριστικές κατηγορίες
Το νέο Χωροταξικό δημιουργεί πέντε κατηγορίες περιοχών:
Α – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης: οι πλέον τουριστικά επιβαρυμένες.
Β – Αναπτυγμένες Περιοχές: προορισμοί με ήδη υψηλό επίπεδο τουριστικής ανάπτυξης.
Γ – Αναπτυσσόμενες Περιοχές: προορισμοί στους οποίους υπάρχει σημαντική αλλά όχι κορεσμένη τουριστική δραστηριότητα.
Δ – Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης: περιοχές στις οποίες ο τουρισμός βρίσκεται ακόμη σε χαμηλότερο επίπεδο ανάπτυξης.
Ε – Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης: κυρίως ορεινές, αγροτικές, ακριτικές και άλλες περιοχές στις οποίες επιδιώκεται η προσέλκυση νέων επενδύσεων.
Η κατάταξη γίνεται σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας και λαμβάνει υπόψη, μεταξύ άλλων, τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό.
Οι 18 «κόκκινες» τουριστικές περιοχές
Στην αυστηρότερη κατηγορία Α εντάσσονται συνολικά 18 Δημοτικές Ενότητες με πολύ μεγάλη τουριστική πίεση.
Μεταξύ αυτών βρίσκονται η Μύκονος, η Θήρα και η Οία στη Σαντορίνη, η Σκιάθος, η Κως, η Τήνος, η Ερμούπολη και η Κέρκυρα, καθώς και ιδιαίτερα επιβαρυμένες τουριστικά περιοχές της Ζακύνθου, της Ρόδου και της Κρήτης.
Εκεί η λογική πλέον δεν είναι η ανεξέλεγκτη προσθήκη νέων κλινών, αλλά κυρίως η αναβάθμιση του ήδη υπάρχοντος τουριστικού προϊόντος.
Εκτός σχεδίου: Από 8 έως 16 στρέμματα για νέο ξενοδοχείο
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά την εκτός σχεδίου ξενοδοχειακή δόμηση.
Στις περιοχές Α, δηλαδή στους πλέον επιβαρυμένους προορισμούς, η ελάχιστη έκταση για νέα ξενοδοχειακή μονάδα ανεβαίνει στα 16 στρέμματα.
Στις περιοχές Β απαιτούνται τουλάχιστον 12 στρέμματα.
Στις περιοχές Γ και Δ το κατώτατο όριο καθορίζεται στα 8 στρέμματα.
Οι κανόνες αυτοί θα ισχύουν μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου.
Μετά τη διαβούλευση προβλέφθηκε ότι στις περιοχές Α μπορούν να αναπτύσσονται έως 100 κλίνες στα πρώτα 16 στρέμματα, ενώ σε μεγαλύτερες εκτάσεις εφαρμόζεται αναλογία έως έξι κλίνες ανά στρέμμα, μέχρι το προβλεπόμενο ανώτατο όριο.
Και «φίλτρο» στα αστέρια
Δεν αρκεί πλέον μόνο η έκταση του οικοπέδου.
Στις κατηγορίες Α, Β και Γ οι νέες μονάδες θα πρέπει να είναι 3, 4 ή 5 αστέρων ή αντίστοιχης κατηγορίας κλειδιών.
Στις περιοχές Δ επιτρέπονται και μονάδες δύο αστέρων, υπό αυξημένες όμως απαιτήσεις περιβαλλοντικής απόδοσης.
Η κατεύθυνση είναι σαφής: λιγότερη έμφαση στην απλή αύξηση των κλινών και περισσότερη στην ποιοτική αναβάθμιση.
Νέοι κανόνες ειδικά για τα νησιά
Τα ελληνικά νησιά αποκτούν παράλληλη δική τους κατηγοριοποίηση σε τρεις ομάδες:
Ομάδα Ι: νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων.
Ομάδα ΙΙ: νησιά από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα.
Ομάδα ΙΙΙ: νησιά μικρότερα των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων.
Στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, όπου περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη, Μήλος, Τήνος, Σύρος, Σίφνος, Ίος, Αμοργός, Πάτμος και Σκιάθος, οι νέες ξενοδοχειακές μονάδες δεν μπορούν να ξεπερνούν τις 100 κλίνες και πρέπει να είναι κατηγορίας 3 έως 5 αστέρων.
Το πλαφόν των 100 κλινών ισχύει και για τα πολύ μικρά νησιά της Ομάδας ΙΙΙ.
Μεγάλες τουριστικές επενδύσεις με μισή δόμηση
Περιορίζεται επίσης η ένταση των μεγάλων οργανωμένων τουριστικών αναπτύξεων.
Στα περισσότερα νησιά οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων θα μπορούν να αναπτύσσονται μόνο με το μοντέλο της «ήπιας ανάπτυξης», δηλαδή με ανώτατο συντελεστή δόμησης ίσο με το 50% του κανονικού.
Εξαίρεση από τη συγκεκριμένη πρόβλεψη αποτελούν η Ρόδος και η Κέρκυρα μεταξύ των μεγάλων νησιών.
Ακόμη αυστηρότερο καθεστώς στις πολύ μικρές νησίδες
Σε νησιά και νησίδες έκτασης μικρότερης των 1.000 στρεμμάτων οι δυνατότητες ανάπτυξης περιορίζονται δραστικά.
Προβλέπονται κυρίως ήπιες δραστηριότητες θαλάσσιας αναψυχής, ενώ υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις μπορεί να επιτραπεί τουριστική κατοικία, glamping δυναμικότητας έως 50 ατόμων και μικρά καταφύγια ή αγκυροβόλια τουριστικών σκαφών.
«Κόκκινη γραμμή» τα 25 μέτρα από τη θάλασσα
Ιδιαίτερα σημαντική είναι η νέα προστασία της παράκτιας ζώνης.
Στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες κατασκευές και διαμορφώσεις.
Υπάρχουν μόνο συγκεκριμένες εξαιρέσεις, όπως έργα για την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, οχημάτων έκτακτης ανάγκης και νόμιμες λιμενικές εγκαταστάσεις.
Το νέο «τεστ» της φέρουσας ικανότητας
Για πρώτη φορά η λεγόμενη φέρουσα ικανότητα ενός προορισμού μετατρέπεται σε βασικό κριτήριο για την αδειοδότηση νέων τουριστικών δραστηριοτήτων.
Θα εξετάζεται δηλαδή εάν ένας τόπος αντέχει πραγματικά επιπλέον ξενοδοχεία και επισκέπτες με βάση τις υποδομές, τους φυσικούς πόρους, το νερό, το περιβάλλον και άλλους δείκτες βιωσιμότητας.
Προβλέπονται ειδικές Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων στις πιο επιβαρυμένες περιοχές και στα νησιά.
Ο έλεγχος επεκτείνεται και σε μεμονωμένες επενδύσεις: μεταξύ άλλων σε μονάδες άνω των 50 κλινών σε περιοχές με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων και σε μεγαλύτερες μονάδες άνω των 150 κλινών στις περιπτώσεις που ορίζει το πλαίσιο.
Εάν οι κρίσιμοι δείκτες βιωσιμότητας έχουν ξεπεραστεί, μία νέα επένδυση θα μπορεί να μπλοκάρεται.
Τι αλλάζει στα Airbnb
Μεγάλη αλλαγή υπάρχει και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Το Χωροταξικό ανοίγει τον δρόμο ώστε να καθορίζονται συγκεκριμένες γεωγραφικές ζώνες στις οποίες θα μπορούν να επιβάλλονται περιορισμοί ή ακόμη και απαγορεύσεις νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Θα μπορούν επίσης να θεσπίζονται χρονικά όρια λειτουργίας μέσα στο έτος και περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε περιοχής και ακόμη και το εάν το ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία.
«Πάγωμα» νέων ΑΜΑ για νεόδμητα στα νησιά
Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόβλεψη για αναστολή νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων – ΑΜΑ για νεόδμητες κατοικίες στη νησιωτική χώρα.
Πρακτικά αυτό μπορεί να εμποδίσει ένα καινούργιο σπίτι να εισέρχεται αυτομάτως στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Χρειάζεται όμως μία κρίσιμη διευκρίνιση: το μέτρο δεν ενεργοποιείται αυτομάτως με τη δημοσίευση του Χωροταξικού. Έχει ενταχθεί στις άμεσες ενέργειες και απαιτεί ξεχωριστή νομοθετική ρύθμιση από τα συναρμόδια υπουργεία.
Τι αλλάζει στα ενοικιαζόμενα δωμάτια
Νέοι κανόνες προβλέπονται και για τα Ενοικιαζόμενα Επιπλωμένα Δωμάτια και Διαμερίσματα.
Δεν θα μπορούν να λειτουργούν διαφορετικές επιχειρήσεις ΕΕΔΔ μέσα στο ίδιο κτίριο, ενώ εμπορικά καταστήματα και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος θα επιτρέπονται μόνο στο ισόγειο και θα πρέπει να διαθέτουν ανεξάρτητη εξωτερική είσοδο.
Νερό, αφαλάτωση και πισίνες με θαλασσινό νερό
Το πρόβλημα της λειψυδρίας, που γίνεται όλο και εντονότερο κυρίως στα νησιά, μπαίνει πλέον επίσημα στον τουριστικό σχεδιασμό.
Προβλέπονται και ενθαρρύνονται η ανακύκλωση νερού, η αφαλάτωση, η δημιουργία δεξαμενών συλλογής βρόχινου νερού και η αξιοποίηση εναλλακτικών πηγών.
Στο πρόγραμμα άμεσων ενεργειών προβλέπεται μάλιστα νομοθετική καθιέρωση υδατοδεξαμενής σε όλες τις νέες τουριστικές εγκαταστάσεις ανεξαρτήτως μεγέθους.
Για τις πισίνες των τουριστικών καταλυμάτων προτείνεται, όπου είναι τεχνικά εφικτό, η χρήση θαλασσινού νερού.
Natura 2000 και ορεινές περιοχές
Στις προστατευόμενες περιοχές Natura 2000 προβλέπονται κατά κύριο λόγο ήπιες μορφές τουρισμού φύσης, σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια διαχείρισης και τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες.
Τα ορειβατικά καταφύγια προβλέπεται να μην ξεπερνούν τα 200 τετραγωνικά μέτρα.
Αντίθετα, στις ορεινές, αγροτικές και ακριτικές περιοχές της κατηγορίας Ε επιδιώκεται η προσέλκυση επενδύσεων, ακόμη και μέσω πρόσθετων πολεοδομικών κινήτρων που θα μπορούν να καθορίζονται από τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Στόχος είναι να αναπτυχθούν ειδικές μορφές τουρισμού, να επαναχρησιμοποιηθούν εγκαταλελειμμένοι οικισμοί και να διοχετευθεί μέρος της τουριστικής ανάπτυξης μακριά από τους ήδη κορεσμένους προορισμούς.
Τι γίνεται με τις επενδύσεις που έχουν ήδη ξεκινήσει
Ιδιαίτερα σημαντικές είναι οι μεταβατικές διατάξεις, καθώς το νέο καθεστώς δεν ακυρώνει συλλήβδην επενδύσεις που έχουν ήδη ωριμάσει αδειοδοτικά.
Προστατεύονται, υπό τις προϋποθέσεις της ΚΥΑ, έργα που έχουν ήδη ΑΕΠΟ ή Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις, οικοδομική άδεια ή προέγκριση, ολοκληρωμένο φάκελο περιβαλλοντικής αδειοδότησης ή τις προβλεπόμενες εγκρίσεις.
Διατηρούνται επίσης στρατηγικές επενδύσεις που είχαν εγκριθεί με βάση τους νόμους 3986/2011 και 4864/2021 πριν από την έναρξη ισχύος του νέου πλαισίου.
Οι ήδη περιβαλλοντικά αδειοδοτημένες επενδύσεις μπορούν να προχωρήσουν σύμφωνα με το προηγούμενο καθεστώς έως τη λήξη των σχετικών εγκρίσεων.
Τι γίνεται με τα παλιά ξενοδοχεία σε μικρότερα οικόπεδα
Υπάρχει πρόβλεψη και για υφιστάμενες ξενοδοχειακές επιχειρήσεις οι οποίες βρίσκονται σε γήπεδα που δεν καλύπτουν πλέον τα νέα όρια των 8, 12 ή 16 στρεμμάτων.
Υπό προϋποθέσεις μπορούν να εξακολουθήσουν να επεκτείνονται με βάση την προηγούμενη ελάχιστη αρτιότητα, εφόσον δεν έχουν εξαντλήσει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.
Παράλληλα προβλέπεται η δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή δόμησης από νόμιμες αλλά απαξιωμένες τουριστικές μονάδες που αποσύρονται, καθώς και δυνατότητα επανακατασκευής τους στην ίδια θέση υπό τους προβλεπόμενους όρους.
ΑΠΕ και ενεργειακή αναβάθμιση των ξενοδοχείων
Το Χωροταξικό συνδέει πλέον ευθέως την τουριστική ανάπτυξη με την ενεργειακή μετάβαση.
Προωθείται η ελεγχόμενη εγκατάσταση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας σε τουριστικές περιοχές και προβλέπονται κατευθύνσεις για ενεργειακή αναβάθμιση των ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων, ώστε μέρος ή το σύνολο των αναγκών τους να καλύπτεται από ΑΠΕ.
Ιδιαίτερη σημασία δίνεται στην κάλυψη ενεργοβόρων υποδομών, όπως οι μονάδες αφαλάτωσης.
Το τέλος μιας δεκαετούς εκκρεμότητας
Με το νέο Ειδικό Χωροταξικό επιχειρείται να κλείσει ένα θεσμικό κενό που παρέμενε ανοιχτό για περισσότερο από δέκα χρόνια.
Η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι δημιουργείται πλέον σταθερό πλαίσιο που θα προστατεύει τους κορεσμένους προορισμούς, θα κατευθύνει τις νέες επενδύσεις σε περιοχές με πραγματικά περιθώρια ανάπτυξης και θα δίνει μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου στους επενδυτές.
Η ξενοδοχειακή αγορά, πάντως, εξακολουθεί να εκφράζει επιφυλάξεις. Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων Γιάννης Χατζής επισημαίνει ότι, παρά τις βελτιώσεις που έγιναν μετά τη διαβούλευση, ο βασικός πυρήνας των περιορισμών παραμένει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητος.
