Χρειάζεται καθαρή εικόνα: πόσα είναι, πού βρίσκονται, πώς φορολογούνται και ποιος τελικά κερδίζει. Η συζήτηση για τα Airbnb. Που επιστρέφει με ακόμη μεγαλύτερη ένταση, καθώς το οικονομικό επιτελείο αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο πρόσθετων παρεμβάσεων, εάν δεν υπάρξει ουσιαστική αποκλιμάκωση στο στεγαστικό πρόβλημα. Η βασική παραδοχή, όπως καταγράφεται και στην Εθνική Στρατηγική για τη στέγαση, είναι ότι στα μεγάλα αστικά κέντρα η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα περιορίζει την προσφορά για μακροχρόνια μίσθωση και ανεβάζει τα ενοίκια. Εξετάζονται ακόμη και επεκτάσεις των περιορισμών σε νησιωτικές περιοχές όπου η στέγαση έχει χτυπήσει «κόκκινο».
Το πρώτο που πρέπει να ξεκαθαριστεί είναι ότι οι αριθμοί διαφέρουν ανάλογα με το τι μετράμε. Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ που παρουσιάστηκαν στο Short Stay Athens Conference, το 2025 υπήρχαν περίπου 116.000 ενεργοί ΑΜΑ με τουλάχιστον μία κράτηση, οι οποίοι όμως αντιστοιχούσαν σε λιγότερα από 80.000 πραγματικά ακίνητα, καθώς το ίδιο ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται με περισσότερους από έναν αριθμούς μητρώου. Από την άλλη, τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ για τις διαθέσιμες καταχωρήσεις στις πλατφόρμες έδειξαν πολύ μεγαλύτερη εικόνα αγοράς, με κορύφωση περίπου 247.000 καταλύματα τον Αύγουστο του 2025.
Για φέτος, η εικόνα είναι πιο σύνθετη. Η AirDNA εκτιμούσε ότι το 2025 η ετησιοποιημένη προσφορά έφτασε περίπου τα 150.000 λειτουργούντα καταλύματα, από περίπου 100.000 το 2019, και ότι το 2026 η Ελλάδα αναμένεται να ανέβει στην έκτη θέση της Ευρώπης με βάση τον αριθμό των λειτουργούντων καταλυμάτων. Τους καλοκαιρινούς μήνες του 2025 τα διαθέσιμα καταλύματα προσέγγισαν τις 160.000, αλλά στο τέλος της χρονιάς έπεσαν περίπου στις 91.000, δείγμα της έντονης εποχικότητας.
Γεωγραφικά, η πίεση δεν είναι παντού ίδια. Η Αθήνα παραμένει ο μεγάλος αστικός πυρήνας, με την AirDNA να καταγράφει 18.945 ενεργές καταχωρήσεις στην Αθήνα τον Μάιο του 2026, ενώ η Κρήτη, οι Κυκλάδες, η Ρόδος, η Κέρκυρα και συνολικά τα νησιά υψηλής ζήτησης παραμένουν στις πρώτες γραμμές της αγοράς. Σε επίπεδο διανυκτερεύσεων, η Αττική είχε το προβάδισμα στο β΄ τρίμηνο του 2025, με το Νότιο Αιγαίο και την Κρήτη να ακολουθούν, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat που αναδημοσιεύτηκαν στον ελληνικό οικονομικό Τύπο.
Οι περιορισμοί πλέον δεν είναι θεωρητικοί. Στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων ισχύει απαγόρευση νέων εγγραφών στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Με το νέο πλαίσιο, από 1η Ιουλίου 2026 έως 31 Δεκεμβρίου 2026 μπαίνει αντίστοιχος κόφτης και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Για παραβάσεις προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος που αποκτήθηκε, με κατώτατο όριο τις 20.000 ευρώ, ενώ σε υποτροπή το πρόστιμο δεν μπορεί να είναι κάτω από 40.000 ευρώ. Επίσης, ακίνητα σε περιοχές όπου ισχύει απαγόρευση νέων ΑΜΑ διαγράφονται από το Μητρώο όταν μεταβιβαστούν εν ζωή και δεν μπορούν να επανεγγραφούν όσο διαρκεί ο περιορισμός.
Παράλληλα, από την 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύουν νέες προδιαγραφές λειτουργίας. Τα ακίνητα πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης, να έχουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό, σήμανση διαφυγής, πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.
Στη φορολογία, για φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέραν της διαμονής και των κλινοσκεπασμάτων, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Από το φορολογικό έτος 2026 η κλίμακα είναι: 15% έως 12.000 ευρώ, 25% από 12.001 έως 24.000 ευρώ, 35% από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ και 45% πάνω από 36.000 ευρώ. Για φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα, καθώς και για νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων, επιβάλλεται ΦΠΑ 13% και αντιμετώπιση ως επιχειρηματική δραστηριότητα.
Υπάρχουν και πρόσθετες επιβαρύνσεις. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκε από το 2025 σε 2 ευρώ ανά διανυκτέρευση τους χειμερινούς μήνες και 8 ευρώ τους θερινούς μήνες, ενώ για επιχειρηματικές περιπτώσεις ισχύει και τέλος παρεπιδημούντων.
Τέλος, οι πλατφόρμες κρατούν σημαντικό κομμάτι από την πίτα. Στο Airbnb υπάρχουν δύο βασικά μοντέλα: στο split-fee ο οικοδεσπότης πληρώνει συνήθως 3%, ενώ σε host-only μοντέλο η προμήθεια για τους περισσότερους οικοδεσπότες είναι περίπου 15,5%. Στο Vrbo, στο pay-per-booking μοντέλο, η χρέωση είναι 5% προμήθεια και 3% processing fee. Στο Booking.com δεν υπάρχει ένας ενιαίος δημόσιος συντελεστής για όλους· η προμήθεια καθορίζεται από τη σύμβαση και εμφανίζεται στον συνεργάτη μέσα στο Finance/Reservation statements, με την αγορά να κινείται συνήθως γύρω από το 15%, ανάλογα με χώρα, τύπο καταλύματος και προγράμματα προβολής.
Το συμπέρασμα είναι ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι πια μια συμπληρωματική δραστηριότητα «οικονομίας διαμοιρασμού». Έχει γίνει κανονικός κλάδος φιλοξενίας, με φορολογία, τέλη, πλατφόρμες, επαγγελματίες διαχειριστές και μεγάλη επίπτωση σε συγκεκριμένες γειτονιές. Το ζητούμενο δεν είναι να μηδενιστεί η δραστηριότητα, αλλά να μπει κανόνας εκεί όπου η τουριστική αξιοποίηση της κατοικίας συγκρούεται με το δικαίωμα των κατοίκων να βρίσκουν σπίτι σε λογική τιμή.
