Η έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων άλλαξε τον χάρτη της κατοικίας στην Αθήνα, αλλά και την καθημερινότητα χιλιάδων πολυκατοικιών. Εκεί όπου κάποτε οι ένοικοι γνώριζαν ποιος μένει δίπλα τους, σήμερα συχνά αλλάζουν πρόσωπα κάθε λίγες ημέρες. Και μαζί τους, όπως καταγγέλλουν κάτοικοι, έρχονται θόρυβος, πάρτι, φθορές, ζητήματα ασφάλειας και συγκρούσεις που όλο και συχνότερα καταλήγουν στα δικαστήρια.
Το Airbnb δεν είναι πλέον μια «γκρίζα» αγορά φιλοξενίας. Από το 2025, το πλαίσιο γίνεται σαφώς αυστηρότερο: τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης, να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό, κλιματισμό, ασφάλιση αστικής ευθύνης, ηλεκτρολογική υπεύθυνη δήλωση, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και άλλα μέτρα ασφάλειας. Οι νέες προδιαγραφές του άρθρου 3 του ν. 5170/2025 ισχύουν από 1η Οκτωβρίου 2025.
Η ΑΑΔΕ ορίζει ως βραχυχρόνια μίσθωση τη μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως 59 ημερών, επιπλωμένου, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής οφείλει να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου και να υποβάλλει τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής.
Το κρίσιμο ερώτημα, όμως, δεν είναι μόνο φορολογικό. Είναι ζήτημα συμβίωσης. Γιατί ακόμη και τα ξενοδοχεία λειτουργούν με όρους, κανόνες, άδειες, προδιαγραφές ασφάλειας και σεβασμό στην κοινή ησυχία. Δεν μπορεί ένα διαμέρισμα μέσα σε πολυκατοικία να λειτουργεί στην πράξη σαν μικρό τουριστικό κατάλυμα χωρίς αντίστοιχη ευθύνη απέναντι στους μόνιμους κατοίκους.
Οι ώρες κοινής ησυχίας ισχύουν για όλους: το καλοκαίρι από 15:00 έως 17:30 και από 23:00 έως 07:00, τον χειμώνα από 15:30 έως 17:30 και από 22:00 έως 07:30. Αυτό σημαίνει ότι ούτε ο τουρίστας, ούτε ο ιδιοκτήτης, ούτε ο διαχειριστής μπορούν να επικαλούνται την «τουριστική χρήση» για φασαρία, πάρτι, μουσική ή διατάραξη της ησυχίας των ενοίκων.
Για τους ιδιοκτήτες, οι υποχρεώσεις δεν σταματούν στην ανάρτηση της αγγελίας. Πρέπει να ενημερώνουν τους επισκέπτες για τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τη χρήση κοινόχρηστων χώρων, την απαγόρευση θορύβου, τη διαχείριση απορριμμάτων, την ασφάλεια της εισόδου και τη συμπεριφορά στους διαδρόμους, στο ασανσέρ και στις σκάλες. Αν υπάρχουν φθορές, οχλήσεις ή επαναλαμβανόμενες παραβάσεις, η ευθύνη δεν μπορεί να μετατίθεται γενικά και αόριστα στον «περαστικό» μισθωτή.
Στην Αθήνα, το θέμα έχει πάρει διαστάσεις. Σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιεύθηκαν τον Φεβρουάριο του 2026, η πόλη εμφανίζεται με 13.274 ενεργές καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παράλληλα, από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2026 δεν επιτρέπεται νέα εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι παράνομη. Ούτε κάθε Airbnb είναι πρόβλημα. Όμως η νόμιμη οικονομική αξιοποίηση ενός ακινήτου δεν μπορεί να ακυρώνει το δικαίωμα των υπολοίπων στην ασφάλεια, την ησυχία και την κανονικότητα της κατοικίας τους.
Η νέα πραγματικότητα χρειάζεται καθαρούς κανόνες: για τους ιδιοκτήτες που επενδύουν, για τους επισκέπτες που φιλοξενούνται, αλλά κυρίως για τους ανθρώπους που ζουν μόνιμα πίσω από τις ίδιες πόρτες, στα ίδια ασανσέρ, στους ίδιους διαδρόμους. Γιατί μια πολυκατοικία δεν είναι ξενοδοχείο χωρίς ρεσεψιόν. Είναι πρώτα απ’ όλα χώρος κατοικίας.
