Γράφει ο Τέρενς Κουίκ
Αντίστροφα μετρά πλέον ο χρόνος για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που μπορούν να εξασφαλίσουν μηδενικό φόρο εισοδήματος στα ενοίκια για τρία χρόνια, εφόσον βγάλουν στην αγορά κατοικίες οι οποίες παρέμεναν κλειστές ή μεταφέρουν στη μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Με τα σημερινά δεδομένα, η κρίσιμη ημερομηνία είναι η 31η Δεκεμβρίου 2026. Μέχρι τότε πρέπει να έχει συναφθεί η επιλέξιμη μίσθωση ώστε ο ιδιοκτήτης να κατοχυρώσει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες. Το μέτρο έχει ως βασικό στόχο να επιστρέψουν στην αγορά κατοικίες και να αυξηθεί η προσφορά, σε μια περίοδο κατά την οποία το στεγαστικό πρόβλημα και τα υψηλά ενοίκια πιέζουν ιδιαίτερα τα νοικοκυριά.
Ποιοι δικαιούνται την απαλλαγή
Το κίνητρο απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν για μακροχρόνια μίσθωση κατοικία η οποία:
- ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια, ή
- είχε χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση και πλέον επιστρέφει στη συμβατική αγορά ενοικίων.
Για τις κενές κατοικίες, το κρίσιμο στοιχείο είναι το φορολογικό τους ιστορικό. Δεν αρκεί ο ιδιοκτήτης να υποστηρίζει ότι το διαμέρισμα ήταν κλειστό. Η κατάσταση αυτή πρέπει να προκύπτει από τις φορολογικές δηλώσεις και ειδικότερα από το έντυπο Ε2. Αντίστοιχα, για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να υπάρχουν οι προβλεπόμενες δηλώσεις στη Φορολογική Διοίκηση.
Μέχρι 120 τ.μ. – Η εξαίρεση για οικογένειες
Η απαλλαγή αφορά κατά κανόνα κατοικίες επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων.
Το όριο όμως αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Έτσι, ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση, μπορεί να ενταχθεί στη ρύθμιση και μεγαλύτερη κατοικία. Η περίοδος των 36 μηνών αρχίζει από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η επιλέξιμη σύμβαση.
Τριετές μισθωτήριο – Και η ειδική πρόβλεψη για δημόσιους υπαλλήλους
Βασικός κανόνας είναι η σύναψη μακροχρόνιας μίσθωσης τουλάχιστον τριών ετών, η οποία πρέπει να αποτυπώνεται στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο.
Υπάρχει όμως ειδική πρόβλεψη για μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών όταν η κατοικία διατίθεται σε συγκεκριμένες κατηγορίες δημοσίων λειτουργών και υπαλλήλων, όπως εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Τι σημαίνει στην πράξη «αφορολόγητα ενοίκια»
Η ρύθμιση δεν σημαίνει ότι εξαφανίζονται όλες οι επιβαρύνσεις του ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί, για παράδειγμα, να έχει τις υποχρεώσεις που συνδέονται με τον ΕΝΦΙΑ και γενικότερα την κατοχή του ακινήτου.
Αυτό που μηδενίζεται για την προβλεπόμενη τριετία είναι ο φόρος εισοδήματος επί των συγκεκριμένων μισθωμάτων.
Και εδώ βρίσκεται το μεγάλο οικονομικό κίνητρο, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς και ο φορολογικός συντελεστής μπορεί, ανάλογα με το συνολικό εισόδημα από ακίνητη περιουσία, να φθάνει έως και το 45%. Συνεπώς, για ιδιοκτήτες με υψηλότερα εισοδήματα από μισθώματα, το συνολικό όφελος της τριετίας μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντικό.
Παράδειγμα του οφέλους
Ένας ιδιοκτήτης που θα νοικιάσει επιλέξιμη κατοικία προς 700 ευρώ τον μήνα θα έχει ακαθάριστα μισθώματα:
700 × 12 = 8.400 ευρώ τον χρόνο
και σε 36 μήνες:
8.400 × 3 = 25.200 ευρώ.
Εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις του μέτρου, το συγκεκριμένο εισόδημα απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος για την προβλεπόμενη περίοδο. Η πραγματική εξοικονόμηση φόρου εξαρτάται από το σύνολο των εισοδημάτων από ακίνητα που έχει ο συγκεκριμένος φορολογούμενος και, συνεπώς, από το φορολογικό κλιμάκιο στο οποίο βρίσκεται.
Γιατί η προθεσμία δεν είναι τόσο μακρινή όσο φαίνεται
Το τέλος του έτους μπορεί ημερολογιακά να απέχει αρκετούς μήνες, στην πράξη όμως ένας ιδιοκτήτης που διαθέτει κλειστό ακίνητο μπορεί να χρειαστεί σημαντικό χρόνο για να το βγάλει στην αγορά.
Ένα σπίτι που παραμένει κλειστό για χρόνια ενδέχεται να χρειάζεται βάψιμο, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, επανασύνδεση ρεύματος ή νερού, έλεγχο θέρμανσης και κλιματισμού, αντικατάσταση κουφωμάτων ή δαπέδων, ακόμη και ανακαίνιση κουζίνας ή μπάνιου.
Στη συνέχεια απαιτείται αναζήτηση ενοικιαστή, ενδεχομένως συνεργασία με μεσίτη, επισκέψεις στο ακίνητο, συμφωνία για το ύψος του μισθώματος και τους όρους και τελικά σύνταξη της σύμβασης.
Η κρίσιμη κίνηση στην ΑΑΔΕ
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στο ηλεκτρονικό σκέλος της διαδικασίας. Μια προφορική συμφωνία με τον ενοικιαστή, η καταβολή προκαταβολής ή ακόμη και οι υπογραφές μεταξύ των δύο πλευρών δεν αρκούν από μόνες τους για να κατοχυρωθεί η φορολογική απαλλαγή.
Το μισθωτήριο πρέπει να δηλωθεί ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ και να πληροί τις προϋποθέσεις της ρύθμισης. Για τον λόγο αυτό, όσοι ενδιαφέρονται καλό είναι να ελέγξουν εγκαίρως μαζί με λογιστή τόσο το ιστορικό του ακινήτου όσο και τη σωστή καταχώριση της νέας μίσθωσης.
Το δίλημμα της παράτασης
Το οικονομικό επιτελείο δέχεται εισηγήσεις για συνέχιση του μέτρου και μετά το τέλος του 2026, ωστόσο μέχρι σήμερα δεν υπάρχει βεβαιότητα ότι θα δοθεί νέα παράταση. Οι σχετικές αποφάσεις αναμένεται να ξεκαθαρίσουν προς το τέλος του έτους, πιθανότατα σε συνδυασμό με τις αποφάσεις για τον Προϋπολογισμό του 2027.
Αυτό δημιουργεί ένα πραγματικό δίλημμα. Όποιος περιμένει θεωρώντας δεδομένη μια παράταση κινδυνεύει να χάσει το ισχύον κίνητρο. Από την άλλη, μια βιαστική μίσθωση χωρίς επαρκή έλεγχο του ακινήτου, του ενοικιαστή και των συμβατικών όρων μπορεί να δημιουργήσει άλλα προβλήματα.
Με τα σημερινά δεδομένα, πάντως, υπάρχει μία ασφαλής ημερομηνία: 31 Δεκεμβρίου 2026. Μέχρι τότε πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση. Για αυτό και πρακτικά η προετοιμασία θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί αρκετά νωρίτερα, ιδανικά μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου.
Το μέτρο επιχειρεί ουσιαστικά μια ανταλλαγή: το Δημόσιο παραιτείται για τρία χρόνια από τον φόρο των ενοικίων, με αντάλλαγμα περισσότερα κλειστά ή βραχυχρόνια μισθωμένα σπίτια να επιστρέψουν στη μακροχρόνια αγορά κατοικίας. Και σε μια αγορά όπου η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών αποτελεί έναν από τους βασικούς παράγοντες πίεσης των ενοικίων, το ερώτημα πλέον είναι πόσοι ιδιοκτήτες θα αξιοποιήσουν το κίνητρο πριν κλείσει το φορολογικό «παράθυρο».
