Για εκατομμύρια Έλληνες, η ζωή στην πολυκατοικία συνοδεύεται από τα ίδια προβλήματα εδώ και δεκαετίες. Απλήρωτα κοινόχρηστα, ατελείωτες συνελεύσεις χωρίς αποφάσεις, διαφωνίες για επισκευές, διαχειριστές που δεν θέλουν να αναλάβουν την ευθύνη και κανονισμοί γραμμένοι σε μια εποχή που δεν υπήρχαν ούτε φωτοβολταϊκά, ούτε Airbnb, ούτε ηλεκτρικά αυτοκίνητα.
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης επιχειρεί τώρα να βάλει τέλος σε αυτή την κατάσταση, προωθώντας μια συνολική αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου που διέπει τη λειτουργία των πολυκατοικιών. Πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις των τελευταίων δεκαετιών, καθώς αφορά άμεσα περισσότερα από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες που βρίσκονται σε περίπου 218.000 πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα.
Το ισχύον πλαίσιο βασίζεται ακόμη στον νόμο του… 1929, έναν νόμο που θεσπίστηκε σχεδόν έναν αιώνα πριν και αδυνατεί πλέον να απαντήσει στα προβλήματα της σύγχρονης καθημερινότητας.
Η πραγματικότητα που ζουν καθημερινά οι ένοικοι
Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, το οποίο εκπροσωπεί τον κλάδο των εταιρειών διαχείρισης κοινοχρήστων και εξυπηρετεί περίπου 150.000 πολυκατοικίες και περισσότερες από ένα εκατομμύριο οικογένειες, χαρακτηρίζει τη μεταρρύθμιση ιστορική ευκαιρία και δηλώνει ότι επιθυμεί να συμβάλει ενεργά στη διαμόρφωση του νέου νόμου.
Όπως επισημαίνει, όσοι ασχολούνται καθημερινά με τη διαχείριση πολυκατοικιών γνωρίζουν καλύτερα από τον καθένα τα προβλήματα που δημιουργούν εντάσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων. Και αυτά δεν είναι λίγα.
Οι κανονισμοί έχουν μείνει… μισό αιώνα πίσω
Σε πολλές πολυκατοικίες εξακολουθούν να ισχύουν κανονισμοί που γράφτηκαν τη δεκαετία του ’70 ή και παλαιότερα. Δεν προβλέπουν εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, φυσικού αερίου, φορτιστών ηλεκτρικών αυτοκινήτων, συστημάτων ασφαλείας, θυροτηλεοράσεων ή ακόμη και τη λειτουργία διαμερισμάτων μέσω Airbnb. Το αποτέλεσμα είναι ότι για κάθε αλλαγή απαιτούνται υπερβολικές πλειοψηφίες ή ακόμη και ομοφωνία, με συνέπεια οι πολυκατοικίες να παραμένουν εγκλωβισμένες σε κανόνες άλλης εποχής.
Τα κοινόχρηστα που δεν πληρώνουν όλοι
Ένα από τα μεγαλύτερα αγκάθια αφορά τα απλήρωτα κοινόχρηστα. Το σενάριο είναι γνωστό σχεδόν σε κάθε πολυκατοικία. Σε ένα κτίριο με 20 διαμερίσματα, τρεις ιδιοκτήτες σταματούν να πληρώνουν για μήνες. Οι υπόλοιποι καλούνται να καλύψουν τα έξοδα για πετρέλαιο, ασανσέρ, καθαριότητα, ηλεκτροφωτισμό και συντηρήσεις, ενώ ο διαχειριστής βρίσκεται καθημερινά αντιμέτωπος με παράπονα και συγκρούσεις.
Σύμφωνα με όσα εξετάζονται, το νέο πλαίσιο αναμένεται να προβλέπει ταχύτερη διαδικασία είσπραξης των κοινοχρήστων, ακόμη και μέσω διαταγής πληρωμής, ώστε να περιορίζονται τα φαινόμενα συστηματικής ασυνέπειας.
Όταν χαλάει το ασανσέρ… αρχίζουν τα προβλήματα
Ένα ακόμη γνώριμο σκηνικό. Το ασανσέρ παρουσιάζει σοβαρή βλάβη ή η ταράτσα χρειάζεται άμεση επισκευή. Η πολυκατοικία όμως δεν διαθέτει αποθεματικό. Ακολουθούν οι γνωστές φράσεις: «Δεν έχω χρήματα αυτή την περίοδο», «Ας το αφήσουμε λίγο ακόμη», «Ας πληρώσουν όσοι βιάζονται». Η επισκευή καθυστερεί, η ζημιά μεγαλώνει και τελικά το κόστος αυξάνεται για όλους.
Για τον λόγο αυτό εξετάζεται η υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού, ώστε να υπάρχουν διαθέσιμα χρήματα για έκτακτες ανάγκες χωρίς ατελείωτες διαφωνίες.
Επισκευές που δεν γίνονται ποτέ
Σε πολλές πολυκατοικίες πέφτουν σοβάδες, υπάρχουν υγρασίες, προβλήματα πυρασφάλειας ή φθορές σε κοινόχρηστους χώρους. Παρότι οι εργασίες είναι αναγκαίες, δεν πραγματοποιούνται επειδή δεν συγκεντρώνεται η απαιτούμενη πλειοψηφία ή αρκετοί ιδιοκτήτες δεν εμφανίζονται ποτέ στις συνελεύσεις.
Το Υπουργείο εξετάζει τη μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών για εργασίες συντήρησης, επισκευών και ενεργειακών αναβαθμίσεων, ώστε να μην μπλοκάρουν κρίσιμες παρεμβάσεις που αφορούν ακόμη και την ασφάλεια του κτιρίου.
Ενεργειακές αναβαθμίσεις χωρίς εμπόδια
Η εγκατάσταση θερμομόνωσης, αντλιών θερμότητας, φωτοβολταϊκών ή φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων συχνά σταματά επειδή διαφωνούν λίγοι ιδιοκτήτες. Έτσι χάνονται προγράμματα επιδότησης και ευκαιρίες για σημαντική εξοικονόμηση ενέργειας, ενώ μειώνεται και η μελλοντική αξία των ακινήτων. Η μεταρρύθμιση επιδιώκει να διευκολύνει τέτοιες επενδύσεις, περιορίζοντας τα γραφειοκρατικά εμπόδια.
Airbnb: Μόνιμη πηγή τριβών
Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί πλέον ένα από τα συχνότερα σημεία σύγκρουσης μέσα στις πολυκατοικίες. Η συνεχής εναλλαγή επισκεπτών, οι θόρυβοι, οι φθορές στους κοινόχρηστους χώρους και η αίσθηση ανασφάλειας προκαλούν αντιδράσεις από τους μόνιμους κατοίκους.
Οι περισσότεροι παλιοί κανονισμοί δεν αναφέρουν καν αυτή τη μορφή εκμετάλλευσης, αφού όταν συντάχθηκαν δεν υπήρχε. Το Υπουργείο εξετάζει ειδικές ρυθμίσεις ώστε να υπάρξουν σαφέστεροι κανόνες συνύπαρξης.
Ξεκάθαρος ρόλος για τον διαχειριστή
Σήμερα ο διαχειριστής καλείται να εισπράττει κοινόχρηστα, να συντονίζει συνεργεία, να οργανώνει συνελεύσεις, να τηρεί βιβλία, να αντιμετωπίζει συγκρούσεις και να απαντά σε ιδιοκτήτες και ενοίκους, χωρίς πάντοτε να είναι απολύτως σαφές ποιες είναι οι αρμοδιότητες και οι ευθύνες του.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να καθορίζει με μεγαλύτερη σαφήνεια τα δικαιώματα, τις υποχρεώσεις και τη νομιμοποίησή του.
Υποχρεωτική ασφάλιση και ταχύτερες λύσεις στις διαφορές
Στο τραπέζι βρίσκονται επίσης η υποχρεωτική ασφάλιση των πολυκατοικιών απέναντι σε ζημιές από πυρκαγιά, φυσικές καταστροφές ή άλλους κινδύνους, καθώς και ταχύτερες διαδικασίες για την επίλυση διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών.
Παράλληλα εξετάζονται αλλαγές που θα επιτρέπουν ευκολότερα τη συνένωση ή τον διαχωρισμό διαμερισμάτων, ακόμη και όταν οι παλαιοί κανονισμοί δημιουργούν εμπόδια.
«Ο νέος νόμος πρέπει να προλαμβάνει τα προβλήματα»
Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων έχει ήδη αποστείλει επιστολή στον Υπουργό Δικαιοσύνης, Γιώργος Φλωρίδης, ζητώντας να συμμετάσχει ενεργά στον δημόσιο διάλογο, καταθέτοντας προτάσεις που βασίζονται στην καθημερινή εμπειρία των επαγγελματιών του κλάδου.
Όπως υποστηρίζει, ο νέος νόμος δεν πρέπει να περιοριστεί στη διαχείριση των συγκρούσεων όταν αυτές ήδη έχουν δημιουργηθεί. Ο στόχος πρέπει να είναι η πρόληψη. Δηλαδή, η δημιουργία ενός σύγχρονου, απλού και ξεκάθαρου πλαισίου που θα αποτρέπει τις διαφωνίες πριν εξελιχθούν σε δικαστικές διαμάχες, θα ενισχύει τη διαφάνεια, θα αξιοποιεί τις ψηφιακές τεχνολογίες στις συνελεύσεις και στη λήψη αποφάσεων και θα διευκολύνει την εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών.
