Μια σημαντική αλλαγή για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνει το νέο θεσμικό πλαίσιο, καθώς πλέον ανοίγει ο δρόμος για την πώληση ακινήτων ακόμη και όταν ο πωλητής έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές προς την Εφορία.
Μέχρι σήμερα, σε πολλές περιπτώσεις η ύπαρξη χρεών προς το Δημόσιο λειτουργούσε ως «φρένο» σε κάθε μεταβίβαση. Το αποτέλεσμα ήταν πολλοί φορολογούμενοι να εγκλωβίζονται σε έναν φαύλο κύκλο: δεν μπορούσαν να πουλήσουν το ακίνητο για να πληρώσουν τα χρέη τους, επειδή ακριβώς είχαν χρέη.
Με τις νέες ρυθμίσεις, η λογική αλλάζει. Η μεταβίβαση μπορεί να πραγματοποιηθεί, αρκεί να διασφαλίζεται ότι μέρος του τιμήματος θα καταλήξει απευθείας στο Δημόσιο για την αποπληρωμή των οφειλών.
Οι βασικές αλλαγές
Το νέο καθεστώς προβλέπει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από τη φορολογική διοίκηση, προκειμένου να ολοκληρωθεί η πώληση του ακινήτου.
Η διαδικασία όμως συνοδεύεται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις:
- Η μεταβίβαση πρέπει να γίνεται με πραγματικό τίμημα και όχι σε εικονική ή συμβολική αξία.
- Η αξία πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία που προβλέπει ο νόμος, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις λαμβάνεται υπόψη και η αντικειμενική αξία.
- Αν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από αρκετά χρόνια, ενδέχεται να απαιτηθεί νέα εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή.
- Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί μέρος του τιμήματος και το αποδίδει απευθείας στην ΑΑΔΕ για την εξόφληση της οφειλής.
Πόσα χρήματα θα κρατά πλέον η Εφορία από την πώληση
Το νέο πλαίσιο προβλέπει ότι η παρακράτηση δεν είναι πλέον «τυφλή», αλλά προσαρμόζεται ανάλογα με την περίπτωση του οφειλέτη.
- Για ακίνητα που έχουν κατασχεθεί από την ΑΑΔΕ, προκειμένου να αρθεί η κατάσχεση και να γίνει η πώληση, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί μέρος του τιμήματος και το αποδίδει απευθείας στην Εφορία. Το ποσοστό καθορίζεται από την ΑΑΔΕ με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και τις πιθανότητες είσπραξης του υπόλοιπου χρέους, δεν μπορεί όμως να είναι μικρότερο από το 25% της οφειλής που καλύπτεται από την κατάσχεση. Αν το τίμημα της πώλησης είναι μικρότερο από το ποσό που πρέπει να παρακρατηθεί, αποδίδεται στην Εφορία ολόκληρο το τίμημα και η κατάσχεση αίρεται για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Πώς μπορεί να ξεμπλοκάρει μια κατάσχεση που έχει ήδη επιβληθεί
Η νέα διάταξη δίνει για πρώτη φορά τη δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης, ώστε να ολοκληρώσει την πώληση του ακινήτου. Για να συμβεί αυτό, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις:
- να μπορεί να εκδοθεί φορολογική ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής,
- το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου (ή την αντικειμενική, όταν αυτή είναι μεγαλύτερη),
- αν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια, να προσκομιστεί νέα έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή,
- να παρακρατηθεί το ποσό που θα ορίσει η ΑΑΔΕ από το τίμημα της πώλησης.
Με την πλήρωση αυτών των όρων, η ΑΑΔΕ εκδίδει απόφαση άρσης της κατάσχεσης και η μεταβίβαση μπορεί να ολοκληρωθεί.
Και μία ακόμη σημαντική αλλαγή
Παράλληλα, άλλαξε και το καθεστώς για ορισμένες μεταβιβάσεις ακινήτων από φορολογούμενους με οφειλές σε αναστολή είσπραξης. Εκεί όπου μέχρι σήμερα η Εφορία μπορούσε να παρακρατεί το 50% του τιμήματος, πλέον, εφόσον ο φορολογούμενος προσφέρει επαρκείς εγγυήσεις ή πρώτη υποθήκη σε άλλο ακίνητο, η παρακράτηση μπορεί να περιοριστεί ακόμη και στο 5% του τιμήματος. Πρόκειται για μια ιδιαίτερα σημαντική ελάφρυνση, καθώς αυξάνει σημαντικά τη ρευστότητα που λαμβάνει ο πωλητής από τη συναλλαγή.
Ποιοι ωφελούνται
Οι νέες διατάξεις αναμένεται να δώσουν λύση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα αδυνατούσαν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.
Παράλληλα, διευκολύνονται και οι αγοραστές, καθώς περισσότερα ακίνητα που παρέμεναν «παγωμένα» αναμένεται να επιστρέψουν στην αγορά.
Την ίδια στιγμή, το Δημόσιο αποκτά έναν πιο αποτελεσματικό μηχανισμό είσπραξης ληξιπρόθεσμων οφειλών, αφού αντί να εμποδίζεται η συναλλαγή, εισπράττεται μέρος του τιμήματος κατά την ολοκλήρωσή της.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Όσοι σχεδιάζουν να πουλήσουν ακίνητο ενώ έχουν οφειλές προς την Εφορία θα πρέπει πριν ξεκινήσουν τη διαδικασία να συμβουλευτούν τον λογιστή και τον συμβολαιογράφο τους.
Η προετοιμασία του φακέλου, ο υπολογισμός της αξίας του ακινήτου, η έκδοση των απαραίτητων φορολογικών εγγράφων και ο ακριβής προσδιορισμός του ποσού που θα παρακρατηθεί είναι στοιχεία που μπορούν να καθορίσουν τόσο την ταχύτητα όσο και την επιτυχία της μεταβίβασης.
Το νέο πλαίσιο δεν αποτελεί «συγχωροχάρτι» για τους οφειλέτες. Δημιουργεί όμως έναν πιο ρεαλιστικό τρόπο αντιμετώπισης των χρεών, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους και στο Δημόσιο να εισπράξει οφειλές που διαφορετικά θα παρέμεναν ανείσπρακτες.
