Νέους κανόνες που θα επιτρέπουν σε κράτη, περιφέρειες και δήμους να παρεμβαίνουν πιο αποτελεσματικά στις περιοχές όπου η στεγαστική κρίση έχει οξυνθεί προτείνει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, συνδυάζοντας δύο κατευθύνσεις: στοχευμένα μέτρα για χρήσεις κατοικιών που επιβαρύνουν την αγορά και ταυτόχρονα αύξηση της προσφοράς προσιτής στέγης.
Η πρόταση, η οποία υιοθετήθηκε σήμερα από το Κολλέγιο των Επιτρόπων, για τον Κανονισμό για την Προσιτή Στέγαση (Affordable Housing Act) δεν θεσπίζει ευρωπαϊκή απαγόρευση του Airbnb ούτε περιορισμούς στην αγορά δεύτερης κατοικίας. Δημιουργεί, όμως, για πρώτη φορά ένα κοινό ευρωπαϊκό νομικό πλαίσιο ώστε οι αρμόδιες αρχές να μπορούν να λαμβάνουν μέτρα όταν αποδεικνύεται ότι συγκεκριμένες χρήσεις κατοικιών επιδεινώνουν σοβαρά την προσιτότητα και τη διαθεσιμότητα στέγης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η έλλειψη προσιτής στέγης έχει εξελιχθεί σε μία από τις πιο επείγουσες ανησυχίες των Ευρωπαίων. Σύμφωνα με το τελευταίο Ευρωβαρόμετρο, πάνω από το 50% των κατοίκων των πόλεων θεωρεί τη στέγαση άμεσο και επείγον πρόβλημα στην περιοχή όπου ζει. Η Κομισιόν επισημαίνει παράλληλα ότι η στεγαστική κρίση πλήττει και την ευρωπαϊκή ανταγωνιστικότητα, καθώς περιορίζει την κινητικότητα για εργασία και σπουδές.
Σύσταση για αύξηση της προσφοράς κατοικιών
Παράλληλα, η πρόταση συνοδεύεται από Σύσταση για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών στις περιοχές που αντιμετωπίζουν τις μεγαλύτερες πιέσεις.
Η Κομισιόν ζητά επιτάχυνση πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών, αξιοποίηση γης, ανακαίνιση και αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων, χρήση κενών ή υποαξιοποιούμενων ακινήτων και ταχύτερη δημιουργία κοινωνικής, προσιτής και φοιτητικής στέγης. Προτείνει επίσης «Σχέδια Επιτάχυνσης της Στέγασης» (Housing Acceleration Plans) και μεγαλύτερη αξιοποίηση ευρωπαϊκών και εθνικών χρηματοδοτικών εργαλείων.
Ο επίτροπος Ενέργειας και Στέγασης Νταν Γιόργκενσεν υπογράμμισε αυτή τη διπλή προσέγγιση: «Ενώ η οικοδόμηση νέων κατοικιών και οι ανακαινίσεις παραμένουν απαραίτητες, πρέπει επειγόντως να αξιοποιήσουμε καλύτερα τα σπίτια που ήδη έχουμε», σημείωσε, προσθέτοντας ότι ο νέος Κανονισμός δίνει στα κράτη και στις πόλεις εργαλεία για να καταστήσουν περισσότερες προσιτές κατοικίες διαθέσιμες στις περιοχές που πλήττονται περισσότερο από την κρίση.
Το «τεστ» του 8 για τη στεγαστική πίεση
Κεντρική έννοια της πρότασης είναι οι «περιοχές υπό στεγαστική πίεση» (areas under housing stress).
Για να θεωρηθεί μια περιοχή «υπό στεγαστική πίεση», η αρμόδια αρχή θα πρέπει να διαπιστώνει ότι η σχέση τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα είναι ίση ή μεγαλύτερη από 8 – δηλαδή ότι για την αγορά μιας κατοικίας μέσου μεγέθους απαιτείται ποσό που αντιστοιχεί σε τουλάχιστον οκτώ χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος. Παράλληλα, η αναλογία αυτή θα πρέπει να έχει αυξηθεί κατά την τελευταία δεκαετία και να εκτιμάται ότι, χωρίς παρέμβαση, η στεγαστική πίεση είναι απίθανο να υποχωρήσει μέσα στα επόμενα τρία χρόνια, με βάση τις πληθυσμιακές εξελίξεις, την προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών. Εάν, όμως, η σχέση τιμής προς εισόδημα είναι ίση ή μεγαλύτερη από 10, δεν απαιτείται να αποδειχθεί ότι έχει αυξηθεί την τελευταία δεκαετία.
Οι παρεμβάσεις δεν χρειάζεται να καλύπτουν ολόκληρη μια πόλη ή περιφέρεια. Η πρόταση προβλέπει ότι η γεωγραφική εμβέλεια μιας «περιοχής υπό στεγαστική πίεση» πρέπει να περιορίζεται όσο το δυνατόν περισσότερο, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, και μπορεί να αφορά δήμο, διαμέρισμα, μητροπολιτική περιοχή, αγροτική περιοχή ή ακόμη και τμήμα τους. Με άλλα λόγια, τα μέτρα μπορούν να στοχεύουν ακόμη και συγκεκριμένες γειτονιές, όπου το πρόβλημα είναι εντονότερο.
Η απόφαση, πάντως, για το εάν μια περιοχή βρίσκεται πράγματι υπό στεγαστική πίεση δεν θα λαμβάνεται από την Κομισιόν, αλλά από τις αρμόδιες εθνικές, περιφερειακές ή τοπικές αρχές.
Η στεγαστική πολιτική παραμένει εθνική, περιφερειακή και τοπική αρμοδιότητα. Η πρόταση δεν δίνει στην ΕΕ νέες εξουσίες για να επιβάλλει περιορισμούς στην ιδιοκτησία, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή στη χρήση κατοικιών. Αυτό που κάνει είναι να καθορίζει τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες μέτρα που ήδη προβλέπονται από το εθνικό δίκαιο μπορούν να θεωρηθούν συμβατά με τους κανόνες της ενιαίας αγοράς.
Η εκτελεστική αντιπρόεδρος της Επιτροπής Τερέσα Ριμπέρα έθεσε το ζήτημα ως ευθύνη των δημόσιων αρχών να παρεμβαίνουν όταν η αγορά δεν επαρκεί. «Όταν η αγορά αποτυγχάνει να προσφέρει κάτι τόσο θεμελιώδες όσο μια προσιτή κατοικία, οι δημόσιες αρχές έχουν ευθύνη να δράσουν», δήλωσε, σημειώνοντας ότι ο νέος Κανονισμός προσφέρει μεγαλύτερη νομική ασφάλεια στις τοπικές αρχές για να το πράξουν.
Airbnb: όχι απαγόρευση, αλλά δυνατότητα στοχευμένων περιορισμών
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η Επιτροπή ξεκαθαρίζει ότι ο νέος Κανονισμός, εφόσον εγκριθεί, δεν απαγορεύει ούτε περιορίζει από μόνος του τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν στρέφεται εναντίον συγκεκριμένης πλατφόρμας ή επιχειρηματικού μοντέλου.
Εάν, όμως, οι αρμόδιες αρχές αποφασίσουν να επιβάλουν περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αυτοί θα πρέπει να βασίζονται σε στοιχεία, να είναι αναγκαίοι και να περιορίζονται στις περιοχές όπου έχει αποδειχθεί το πρόβλημα. Οι αρχές θα πρέπει να αποδεικνύουν ότι η δραστηριότητα είχε σημαντική αρνητική επίπτωση στην προσιτότητα ή τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από την επιβολή του μέτρου και ότι κανένα λιγότερο περιοριστικό μέτρο δεν θα μπορούσε να αντιμετωπίσει εξίσου αποτελεσματικά το πρόβλημα.
Η κύρια κατοικία εξαιρείται ρητά από αυτούς τους περιορισμούς. Η πρόταση προβλέπει ότι τα μέτρα για λόγους προσιτής στέγης μπορούν να αφορούν μόνο βραχυχρόνιες μισθώσεις σε ακίνητα που δεν αποτελούν την κύρια κατοικία του οικοδεσπότη. Η Κομισιόν αιτιολογεί τη διάκριση αυτή επισημαίνοντας ότι η εκμίσθωση της κύριας κατοικίας δεν αφαιρεί κατά κανόνα ένα ακίνητο από τη μακροχρόνια αγορά.
Το βάρος πέφτει κυρίως στις μορφές δραστηριότητας που, λόγω κλίμακας, συχνότητας ή εμπορικού χαρακτήρα, είναι πιθανότερο να μειώνουν το διαθέσιμο απόθεμα για μακροχρόνια κατοικία. Για την αξιολόγηση αυτή μπορούν να λαμβάνονται υπόψη αντικειμενικά κριτήρια, όπως πόσα ακίνητα διαθέτει σε βραχυχρόνια μίσθωση ο ίδιος οικοδεσπότης και πόσο συχνά ασκεί τη δραστηριότητα.
Πριν από πρόσθετους περιορισμούς, οι αρμόδιες αρχές θα πρέπει επίσης να εφαρμόζουν και να επιβάλλουν τους ήδη ισχύοντες ευρωπαϊκούς κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, μεταξύ άλλων για την καταχώριση, την επαλήθευση των στοιχείων και την αφαίρεση αγγελιών με ανύπαρκτο ή μη έγκυρο αριθμό εγγραφής.
Το μέγεθος του προβλήματος διαφέρει έντονα από περιοχή σε περιοχή. Η Κομισιόν αναφέρει ότι στο κέντρο της Μαδρίτης αντιστοιχούν περίπου 40 βραχυχρόνιες μισθώσεις για κάθε 100 κατοικίες στη μακροχρόνια αγορά, ενώ συνολικά η δραστηριότητα στις τέσσερις μεγαλύτερες πλατφόρμες αυξήθηκε κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024.
Δεύτερες κατοικίες και κενά σπίτια
Το πλαίσιο καλύπτει επίσης μέτρα που μπορεί να αφορούν κατοικίες οι οποίες δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, καθώς και ακίνητα που παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα κενά.
Η Κομισιόν διευκρινίζει, ωστόσο, ότι δεν θεσπίζει η ίδια περιορισμούς στην αγορά ή τη χρήση δεύτερης κατοικίας ούτε δίνει νέες εξουσίες σε κράτη, περιφέρειες ή δήμους. Εάν τέτοιες δυνατότητες υπάρχουν ήδη βάσει του εθνικού δικαίου, ο ευρωπαϊκός Κανονισμός θα καθορίζει τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες μπορούν να εφαρμοστούν.
Το σχέδιο αναφέρει, μεταξύ άλλων, τη δυνατότητα να διατηρείται προσιτή κατοικία για ιδιοκατοίκηση, αγοραστές πρώτης κατοικίας ή νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, μέτρα κατά της μακροχρόνιας κενότητας, δήλωση της σκοπούμενης χρήσης ενός ακινήτου πριν από την αγορά και περιορισμούς στις αλλαγές χρήσης από κατοικία σε εμπορικό ή επαγγελματικό χώρο.
Κάθε παρέμβαση θα πρέπει να βασίζεται σε στοιχεία, να είναι αναγκαία και αναλογική, να μην εισάγει διακρίσεις και να σέβεται τα θεμελιώδη δικαιώματα, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος ιδιοκτησίας. Πριν από απόλυτες απαγορεύσεις αγοράς ή χρήσης, οι αρχές θα πρέπει να εξετάζουν ηπιότερες λύσεις, όπως ποσοτικά όρια, εξαιρέσεις για περιπτώσεις υπέρμετρης επιβάρυνσης ή φορολογικά κίνητρα.
Για μέτρα που αφορούν την απόκτηση ή χρήση ακινήτων για σκοπούς άλλους από την κύρια κατοικία, η αρμόδια αρχή θα πρέπει επίσης να αποδεικνύει ότι η συγκεκριμένη χρήση είχε σημαντική αρνητική επίπτωση στην προσιτότητα ή τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από την παρέμβαση.
Όροι που συνδέονται με την απόκτηση ακινήτου δεν θα μπορούν να εφαρμόζονται αναδρομικά, ενώ για υφιστάμενες νόμιμες καταστάσεις θα πρέπει να προβλέπονται κατάλληλες μεταβατικές ρυθμίσεις. Για τα κενά σπίτια, παράλληλα, θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη δικαιολογημένες περίοδοι μη κατοίκησης, όπως προσωρινή απουσία για εργασία, σπουδές ή λόγους υγείας, αλλά και εκκρεμείς κληρονομικές διαδικασίες ή νομικά κωλύματα.
Τα μέτρα θα έχουν ανώτατη διάρκεια πέντε ετών, με δυνατότητα παράτασης μόνο μετά από επανεξέταση. Εάν πάψουν να πληρούνται οι προϋποθέσεις που τα δικαιολογούν, θα πρέπει να αποσύρονται.
Το σχέδιο προβλέπει επίσης δικλίδες διαφάνειας και δικαστικής προστασίας: πριν από την εφαρμογή ενός μέτρου, η αρμόδια αρχή θα πρέπει να δημοσιοποιεί την τεκμηρίωσή του, την ακριβή περιοχή που καλύπτει και τη διάρκειά του, ενώ όσοι επηρεάζονται θα μπορούν να προσφύγουν κατά της απόφασης και της αξιολόγησης στην οποία αυτή βασίστηκε
Φον ντερ Λάιεν: «Είναι ζήτημα δικαιοσύνης»
Η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν συνέδεσε την πρωτοβουλία με την αυξανόμενη δυσκολία εργαζομένων και φοιτητών να κατοικούν εκεί όπου εργάζονται ή σπουδάζουν.
«Πριν από έναν χρόνο υποσχέθηκα ότι θα αντιμετωπίσουμε το πρόβλημα της προσιτής στέγασης στην Ευρώπη. Σήμερα κάνουμε ένα βήμα προς αυτή την κατεύθυνση», δήλωσε, σημειώνοντας ότι «εργαζόμενοι σε βασικές υπηρεσίες και φοιτητές δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να ζουν εκεί όπου εργάζονται και σπουδάζουν». «Πάνω απ’ όλα, είναι ζήτημα δικαιοσύνης», πρόσθεσε.
Η πρόταση θα περάσει τώρα στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και στο Συμβούλιο για διαπραγμάτευση και έγκριση μέσω της συνήθους νομοθετικής διαδικασίας. Συνεπώς, δεν πρόκειται ακόμη για ισχύον ευρωπαϊκό κανόνα, αλλά για τη νομοθετική πρόταση της Κομισιόν.
