Νέους κανόνες που θα επιτρέπουν σε κράτη, περιφέρειες και δήμους να παρεμβαίνουν πιο αποτελεσματικά στις περιοχές όπου η στεγαστική κρίση έχει οξυνθεί προτείνει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, συνδυάζοντας δύο κατευθύνσεις: στοχευμένα μέτρα για χρήσεις κατοικιών που επιβαρύνουν την αγορά και ταυτόχρονα αύξηση της προσφοράς προσιτής στέγης.
Η πρόταση, η οποία υιοθετήθηκε σήμερα από το Κολλέγιο των Επιτρόπων, για τον Κανονισμό για την Προσιτή Στέγαση (Affordable Housing Act) δεν θεσπίζει ευρωπαϊκή απαγόρευση του Airbnb ούτε περιορισμούς στην αγορά δεύτερης κατοικίας. Δημιουργεί, όμως, για πρώτη φορά ένα κοινό ευρωπαϊκό νομικό πλαίσιο ώστε οι αρμόδιες αρχές να μπορούν να λαμβάνουν μέτρα όταν αποδεικνύεται ότι συγκεκριμένες χρήσεις κατοικιών επιδεινώνουν σοβαρά την προσιτότητα και τη διαθεσιμότητα στέγης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η έλλειψη προσιτής στέγης έχει εξελιχθεί σε μία από τις πιο επείγουσες ανησυχίες των Ευρωπαίων. Σύμφωνα με το τελευταίο Ευρωβαρόμετρο, πάνω από το 50% των κατοίκων των πόλεων θεωρεί τη στέγαση άμεσο και επείγον πρόβλημα στην περιοχή όπου ζει. Η Κομισιόν επισημαίνει παράλληλα ότι η στεγαστική κρίση πλήττει και την ευρωπαϊκή ανταγωνιστικότητα, καθώς περιορίζει την κινητικότητα για εργασία και σπουδές.
Σύσταση για αύξηση της προσφοράς κατοικιών
Παράλληλα, η πρόταση συνοδεύεται από Σύσταση για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών στις περιοχές που αντιμετωπίζουν τις μεγαλύτερες πιέσεις.
Η Κομισιόν ζητά επιτάχυνση πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών, αξιοποίηση γης, ανακαίνιση και αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων, χρήση κενών ή υποαξιοποιούμενων ακινήτων και ταχύτερη δημιουργία κοινωνικής, προσιτής και φοιτητικής στέγης. Προτείνει επίσης «Σχέδια Επιτάχυνσης της Στέγασης» (Housing Acceleration Plans) και μεγαλύτερη αξιοποίηση ευρωπαϊκών και εθνικών χρηματοδοτικών εργαλείων.
Ο επίτροπος Ενέργειας και Στέγασης Νταν Γιόργκενσεν υπογράμμισε αυτή τη διπλή προσέγγιση: «Ενώ η οικοδόμηση νέων κατοικιών και οι ανακαινίσεις παραμένουν απαραίτητες, πρέπει επειγόντως να αξιοποιήσουμε καλύτερα τα σπίτια που ήδη έχουμε», σημείωσε, προσθέτοντας ότι ο νέος Κανονισμός δίνει στα κράτη και στις πόλεις εργαλεία για να καταστήσουν περισσότερες προσιτές κατοικίες διαθέσιμες στις περιοχές που πλήττονται περισσότερο από την κρίση.
Πότε μια περιοχή θα θεωρείται «υπό στεγαστική πίεση»
Κεντρική έννοια της πρότασης είναι οι «περιοχές υπό στεγαστική πίεση» (areas under housing stress).
Η αξιολόγηση θα ξεκινά από τη σχέση μεταξύ τιμών κατοικίας και εισοδημάτων και από την εξέλιξή της. Θα ακολουθεί αναλυτικότερη εξέταση της τοπικής αγοράς, όπως η προσφορά και η ζήτηση κατοικιών, καθώς και δημογραφικές και πληθυσμιακές τάσεις. Η απόφαση, πάντως, για το εάν μια περιοχή βρίσκεται πράγματι υπό στεγαστική πίεση δεν θα λαμβάνεται από την Κομισιόν αλλά από τις αρμόδιες εθνικές, περιφερειακές ή τοπικές αρχές.
Η στεγαστική πολιτική παραμένει εθνική και τοπική αρμοδιότητα. Η πρόταση δεν δίνει στην ΕΕ νέες εξουσίες σε θέματα ιδιοκτησίας ή πολεοδομίας. Αυτό που επιχειρεί είναι να ξεκαθαρίσει πότε ένα μέτρο που επηρεάζει την παροχή υπηρεσιών, τις επενδύσεις ή τη χρήση ακινήτων μπορεί να είναι συμβατό με τους κανόνες της ενιαίας αγοράς.
Η εκτελεστική αντιπρόεδρος της Επιτροπής Τερέσα Ριμπέρα έθεσε το ζήτημα ως ευθύνη των δημόσιων αρχών να παρεμβαίνουν όταν η αγορά δεν επαρκεί. «Όταν η αγορά αποτυγχάνει να προσφέρει κάτι τόσο θεμελιώδες όσο μια προσιτή κατοικία, οι δημόσιες αρχές έχουν ευθύνη να δράσουν», δήλωσε, σημειώνοντας ότι ο νέος Κανονισμός προσφέρει μεγαλύτερη νομική ασφάλεια στις τοπικές αρχές για να το πράξουν.
Airbnb: όχι απαγόρευση, αλλά δυνατότητα στοχευμένων περιορισμών
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η Επιτροπή ξεκαθαρίζει ότι ο νέος Κανονισμός εάν εγκριθεί, δεν απαγορεύει ούτε περιορίζει από μόνος του τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν στρέφεται εναντίον συγκεκριμένης πλατφόρμας ή επιχειρηματικού μοντέλου.
Εάν όμως μια τοπική αρχή θελήσει να επιβάλει περιορισμούς, θα πρέπει να αποδείξει ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα έχει σημαντική αρνητική επίδραση στην προσιτότητα ή στη διαθεσιμότητα κατοικιών για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και ότι ένα λιγότερο περιοριστικό μέτρο δεν θα μπορούσε να αντιμετωπίσει εξίσου αποτελεσματικά το πρόβλημα.
Η προσοχή στρέφεται κυρίως σε δραστηριότητες που, λόγω της κλίμακας, της συχνότητας ή του εμπορικού τους χαρακτήρα, αποσύρουν σημαντικό αριθμό κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά.
Το μέγεθος του προβλήματος διαφέρει έντονα από περιοχή σε περιοχή. Η Κομισιόν αναφέρει ότι στο κέντρο της Μαδρίτης αντιστοιχούν περίπου 40 βραχυχρόνιες μισθώσεις για κάθε 100 κατοικίες στη μακροχρόνια αγορά, ενώ συνολικά η δραστηριότητα στις τέσσερις μεγαλύτερες πλατφόρμες αυξήθηκε κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024.
Δεύτερες κατοικίες και κενά σπίτια
Το πλαίσιο καλύπτει επίσης μέτρα που μπορεί να αφορούν την αγορά ή τη χρήση κατοικιών ως δεύτερων κατοικιών, καθώς και ακίνητα που παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα κενά.
Η Κομισιόν διευκρινίζει, ωστόσο, ότι δεν θεσπίζει η ίδια περιορισμούς στην αγορά ή τη χρήση δεύτερης κατοικίας, ούτε δίνει νέες εξουσίες στα κράτη ή στους δήμους. Εάν τέτοιες εξουσίες υπάρχουν ήδη βάσει του εθνικού δικαίου, ο ευρωπαϊκός Κανονισμός θα καθορίζει τις προϋποθέσεις που πρέπει να τηρούνται.
Κάθε μέτρο θα πρέπει να βασίζεται σε στοιχεία, να είναι αναγκαίο και αναλογικό, να μην εισάγει διακρίσεις, να είναι επαρκώς στοχευμένο και περιορισμένο χρονικά και να σέβεται τα θεμελιώδη δικαιώματα, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος ιδιοκτησίας. Όροι που συνδέονται με την απόκτηση ακινήτου δεν θα μπορούν να εφαρμόζονται αναδρομικά, ενώ θα πρέπει να προβλέπονται κατάλληλες μεταβατικές ρυθμίσεις.
Τα μέτρα που θα λαμβάνονται βάσει του νέου πλαισίου θα έχουν ανώτατη διάρκεια πέντε ετών και θα υπόκεινται σε τακτική επανεξέταση. Η Κομισιόν τονίζει επίσης ότι οι περιορισμοί δεν μπορούν να υποκαταστήσουν την αντιμετώπιση του διαρθρωτικού προβλήματος, δηλαδή την ανάγκη να χτιστούν και να ανακαινιστούν περισσότερες κατοικίες.
Φον ντερ Λάιεν: «Είναι ζήτημα δικαιοσύνης»
Η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν συνέδεσε την πρωτοβουλία με την αυξανόμενη δυσκολία εργαζομένων και φοιτητών να κατοικούν εκεί όπου εργάζονται ή σπουδάζουν.
«Πριν από έναν χρόνο υποσχέθηκα ότι θα αντιμετωπίσουμε το πρόβλημα της προσιτής στέγασης στην Ευρώπη. Σήμερα κάνουμε ένα βήμα προς αυτή την κατεύθυνση», δήλωσε, σημειώνοντας ότι «εργαζόμενοι σε βασικές υπηρεσίες και φοιτητές δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να ζουν εκεί όπου εργάζονται και σπουδάζουν». «Πάνω απ’ όλα, είναι ζήτημα δικαιοσύνης», πρόσθεσε.
Η πρόταση θα περάσει τώρα στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και στο Συμβούλιο για διαπραγμάτευση και έγκριση μέσω της συνήθους νομοθετικής διαδικασίας. Συνεπώς, δεν πρόκειται ακόμη για ισχύον ευρωπαϊκό κανόνα, αλλά για τη νομοθετική πρόταση της Κομισιόν.
